부동산경매 입찰 시에 준비해야 하는 것으로는 입찰자 본인의 신분증, 도장, 입찰보증금이 필요합니다. 만약 대리인이 참석하시는 경우에는 대리인의 신분증, 도장, 입찰자의 인감증명서, 입찰자의 인감도장이 찍힌 위임장이 필요합니다.
이 중에서 입찰보증금에 대하여 알아볼까 합니다. 의외로 입찰보증금과 관련된 내용을 잘못 알고 계시거나 궁금해 하시는 사항이 생각보다 많은 것 같습니다.
1. 입찰보증금은 최저 매각가격의 10%
예를들어 감정가가 3억원인 물건이라면 1차 매각기일의 최저 매각가격은 감정가인 3억원으로 진행하게 됩니다.
최저매각가격 3억원이란 최소한 3억 이상으로 입찰가격을 써서 입찰하라는 이야기입니다. 그 이하 금액으로 입찰할 경우에는 무효가 됩니다. 설사 그 경매건에 단독으로 입찰을 한 경우라도 무효가 됩니다.
가끔은 이러한 최저매각가격과 상관없이 본인이 쓰고 싶은 낮은 가격을 써도 되냐고 하시는 분들도 계시는데 위에서 말씀드렸듯이 무효처리가 됩니다.
최저매각가격이 3억원이라면 입찰보증금은 3억원의 10%인 3천만원만 준비하시면 됩니다.
만일 이 물건이 유찰이 되면 2차 매각기일이 정해지는데 2차 매각기일에는 최저매각가격이 낮아지게 됩니다. 법원마다 다르게 적용되는데 20%~30%를 저감 하게 됩니다.
만일 20%씩 저감되는 법원이라면,
1차 최저매각가격 3억원 ----------------> 입찰보증금은 3억원의 10%인 3천만원 준비
2차 최저매각가격 2억4천만원 --------> 입찰보증금은 2억4천만원의 10%인 2400만원을 준비하시면 됩니다.
즉, 동일한 부동산 경매 물건에 입찰하시는 분들은 2차 매각기일에 모두 입찰보증금 2400만원을 준비하시는 것이고 입찰가는 본인들이 정하신 금액을 써내는 것입니다.
2. 재경매(재매각) 사건의 경우 입찰보증금은 다릅니다.
재경매(재매각) 사건이란 기존에 해당 물건을 누군가 낙찰 받았으나 어떠한 이유에서건 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 매각취소가 된 건을 말합니다. 이 경우 법원은 재매각을 진행하게 되는데 이 경우는 입찰보증금이 10%가 아니고 법원마다 조금씩 다르지만 20%~30% 로 입찰보증금을 올리게 됩니다. 이 부분은 '특별매각조건'이라고 해서 법원서류 중 매각물건명세서에 그 내용이 기재되게 됩니다. 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 입찰보증금은 법원에서 몰수한 후에 낙찰자의 매각대금과 합쳐서 부동산경매 사건의 채권자들에게 배당해 주게 됩니다.
즉, 누군가 잔금을 미납하여 보증금을 몰수당한 물건이니 재경매에서는 입찰하실 분들에게 미리 주의를 주는 것으로 입찰보증금을 올리는 것으로 보시면 됩니다.
3. 입찰보증금이 적으면 입찰무효, 그렇다면 많은 경우는?
재경매 사건이 아니라면 부동산경매 입찰시 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다.
만일 최저매각가격이 315,000,000원 이라면 10% 입찰보증금은 31,500,000원을 준비하시면 되는데요, 여기서 1원이라도 적으면 입찰무효가 되고 이보다 많은 예를 들어 32,000,000원을 입찰보증금으로 내신다면 아무 문제가 없습니다.
즉, 최저가매각가격의 10%보다 적으면 안되지만, 많은 건 문제가 되지 않는다는 것입니다.
이때 통상 입찰보증금인 10%보다 더 넣은 금액은 낙찰이 되면 그 차액만큼을 돌려주게 됩니다.
단, 법원에 따라서는 더 넣은 금액을 입금으로 잡는 경우가 있느니 정확한 보증금을 넣는 것이 좋겠습니다.
4. 입찰보증금은 수표 1장으로 준비
입찰보증금은 현금 혹은 수표로 준비하시면 됩니다. 현금보다는 아무래도 수표로 준비하시는게 입찰하는 분도, 법원도 편리합니다. 수표를 발급받으시면 수표뒤에 사건번호와 본인 인적사항을 기재하시면 되는데 분실의 위험을 대비하기 위함이지 사건번호와 인적사항을 기재하지 않았다고 해서 문제는 없습니다.
입찰보증금은 입찰당일 법원내 은행에서 찾으셔도 되지만 되도록이면 전날 미리 준비하시는 것이 아무래도 시간적, 심리적으로 편하실 겁니다.
5. 낙찰, 패찰의 경우 내 입찰보증금은?
많은 분들이 패찰할 경우 입찰보증금은 언제 어떻게 돌려받는지를 궁금해 하십니다.
법원의 입찰은 입찰서류 마감시간까지 입찰서류를 제출한 후에 입찰서류를 정리하고 바로 사건순서순으로 결과를 발표합니다. 본인의 부동산경매 사건을 개찰하게 되면 법원에선 그 즉시 낙찰과 패찰을 알려줍니다.
만약 낙찰이 되시는 경우 입찰보증금은 법원에서 보관하며 낙찰자에게 낙찰영수증을 발급하여 줍니다. 낙찰자는 낙찰영수증을 받고 기분 좋게 나오시면 됩니다.
패찰을 한 입찰자들은 그 자리에서 호명하며 입찰보증금을 즉시 돌려줍니다. 입찰보증금을 돌려받고 나와 다음 경매를 준비하시면 됩니다.
결론
경매 입찰보증금은 최저매각가격의 10%로 수표 1장으로 전날 미리 발급받아 준비하시면 됩니다.
절대 1원이라도 적다면 무효가 되니 정확한 입찰보증금액을 확인하시고 준비하시면 됩니다. 계속되는 패찰로 수표 1장을 계속 쓰시더라도 최저 입찰보증금액보다 많다면 아무 문제가 없습니다. 하지만 되도록이면 입찰보증금액을 맞춰서 입찰하는 습관을 가지시는 것이 좋습니다.