경매에 있어 아파트의 경우는 입찰 전에 관리사무소에 전화를 하거나 방문하게 되는데, 가장 큰 이유는 바로 관리비 연체여부를 확인하기 위함입니다.
초보자 분들은 미납관리비만 체크하고 오시는 경우가 많습니다. 하지만 관리사무소에서는 관리비연체금액 확인뿐만 아니라 해당 경매물건에 대한 다양한 정보를 얻기에 좋은 곳입니다.
오늘은 현장조사 중 관리사무소에서 알아낼 수 있는 많은 정보들이 어떤 게 있는지에 대해 알아보겠습니다.
1. 관리비 연체여부 및 금액
아파트 관리사무소에 방문하시여 경매물건 때문에 미납관리비를 확인하고 싶다고 말씀하시고 몇 동, 몇 호인지 알려주시면 담당자분이 관리비 미납여부와 그 정확한 금액을 알려줍니다.
관리사무소의 업무중 하나로 어디를 가던지 친절하게 알려주니 어려워하지 마시고 편하게 문의를 하시면 됩니다.
2. 누수로 인한 분쟁 및 인테리어 신고 유무
경매물건의 경우 경매물건의 내부를 미리 확인하기가 현실적으로는 많이 어렵습니다. 하지만 누수로 인한 분쟁이 있었던 경우 관리사무소에서 해당 부분을 인지하고 있는 것이 대부분입니다.
또한 인테리어 공사를 진행하게 되면 이 부분을 관리사무소에 신고, 승인을 받고 진행하는 것이 보통입니다. 관리사무소에 누수문제라든지, 인테리어 공사 부분이든지 문의를 하면 그 내용을 확인하실 수 있습니다.
3. 점유자 인적사항
일단 점유자의 인적사항에 대해서는 개인정보이다 보니 잘 알려주지 않는 경우가 많습니다. 하지만 우리는 어떻게든 정보를 취득해야만 좋은 결과를 만들 수 있기에 한 번 문의를 해보아야 합니다. 문의를 할 때 되도록이면 아주 구체적인 질문으로 이끌어 내야 비로소 내가 알고 싶은 내용을 확인할 수 있습니다.
예를 들어 점유자의 가족의 범위 ( 할아버지, 할머니, 유치원생, 초등학생 등)에 대해 먼저 유추하면서 문의를 하는 방법입니다. 다양한 방식으로 접근하고 문의했을 때 좋은 결과가 만들어질 것입니다.
4. 입찰경쟁자들의 파악
입찰에 참여하려는 분들은 누구나가 전화든 방문이든 미납관리비를 확인하게 됩니다.
따라서 미납관리비를 몇 명 정도 확인했는지를 파악하신다면 입찰물건에 대한 대략적인 경쟁률을 예측하실 수 있습니다.
만일 현장조사를 일찍 진행하시는 경우 내가 방문한 후에 문의한 사람의 수를 확인할 수가 없습니다. 그렇기 때문에 입찰 하루 전 오후에 다시 한번 전화하셔서 파악하시는 것이 좋습니다. 저 같은 경우 입찰하기 며칠 전에 직접 관리사무소에 방문하여 여러 정보를 파악하고 다시 입찰전일 오후에 전화로 문의합니다.
우리는 최대한 많은 정보를 취득하고 경쟁자들의 입찰경쟁률을 예측해야만 성공의 가능성을 높일 수 있습니다.
5. 아파트 옵션포함여부
최근 분양하는 빌라, 오피스텔, 아파트의 경우 냉장고, 에어컨, 세탁기, 김치냉장고 등이 포함되어 분양하는 경우가 많습니다. 이런 물건들은 낙찰자의 소유가 됩니다. 이 사실을 모른다면 점유자가 퇴거 시 가지고 나가는 걸 눈뜨고 보게 될 수도 있습니다. 미리 확인하여 이러한 일들이 발생되지 않게 하여야 합니다.
6. 시세
물론 시세는 인터넷상에서 또 인근 중개사무실에서 확인을 합니다. 하지만 관리사무소에서 매매, 전세, 월세 시세를 물어보다 보면 시세파악은 물론 경매물건에 대한 정보, 점유자에 대한 좀 더 심도 있는 많은 내용을 확인하실 수도 있습니다.
우리는 투자자입니다. 꼭 한 번쯤 확인해 보면 많은 도움이 될 것입니다.
7. 공실률
상가나 오피스텔의 경우에는 건물전체의 공실률에 대한 부분도 문의하시기 바랍니다. 상가의 경우는 공실인지 아닌지 눈으로 어느 정도 확인이 가능합니다. 하지만 오피스텔의 경우는 직접 눈으로 확인이 불가능하기에 이런 부분을 관리사무소에 문의해 보신다면 입찰가 반영에서 큰 부분이 해결될 수도 있습니다.
결론
우리는 부동산 투자자입니다. 우리의 목적은 좀 더 안전한 물건을 저렴하게 취득하여 매매차익 실현을 하는 것입니다.
부동산 경매의 경우는 일반매매와는 다르게 입찰자가 직접 모든 것을 확인하고 그에 맞는 결정을 하여야 합니다.
현장조사에서 되도록이면 물건지의 입지를 확인하고 물건의 외. 내부를 확인하여야 합니다. 하지만 현실적으로 물건의 내부를 확인하기에는 어려움이 많습니다. 그러기에 우리는 관리사무소에서 얻을 수 있는 모든 정보를 알아내야 하는 것입니다. 처음에는 조금 어렵고 어색하지만 하면 할수록 전문가가 되실 겁니다.