공시가 상승...강남 보유세 부담 40% 이상 증가
조선비즈에 따르면,
2025년 공동주택 공시가격이 전국 평균 3.65%, 서울 평균 7.86% 상승했습니다. 특히 강남구·서초구·송파구를 포함한 강남 3구의 공시가격 상승률은 10%를 훌쩍 넘겼고, 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 일부 고가 아파트에서 30~40%까지 증가할 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 강남구 압구정 현대아파트(전용 111㎡)는 2024년 대비 25.9% 상승한 공시가격으로 인해 보유세가 약 1328만원에서 1848만원으로 증가할 전망입니다. 이는 약 39.2% 증가한 수치로, 실제 보유자의 체감 부담이 클 것으로 보입니다.
공시가격 현실화와 정부 정책 방향
공시가격은 정부의 과세 기준이 되는 중요한 지표입니다. 2020년 이후 정부는 공시가격의 현실화율을 단계적으로 높여 세부담의 형평성을 확보하겠다는 입장을 유지해왔습니다. 2025년에도 공동주택 공시가 현실화율은 69% 수준으로 유지되며, 시세 대비 세율을 정확히 반영하고 있습니다. 이는 고가 주택 소유자들의 보유세 부담을 실질적으로 증가시키는 요인이 됩니다. 특히 강남권은 다주택자와 고소득 계층이 다수 거주하는 지역으로, 조세정의 실현 차원에서 정부의 과세 강화가 집중되고 있습니다.
고가 아파트 세금 변동
국토교통부 통계에 따르면, 2025년 서울의 아파트 공시가격은 평균 7.86% 상승했으며, 강남구는 12.1%, 서초구는 11.7%, 송파구는 11.2% 상승률을 기록했습니다. 중위 공시가격은 전국 평균 1억7100만 원에서 1억7400만 원으로 증가하였으며, 종합부동산세 부과 대상 가구는 26만 가구에서 31.8만 가구로 증가하였습니다. 실제 사례로, 서초구 반포동의 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 84㎡의 경우, 2024년 공시가 21억 원에서 2025년 28.6억 원으로 상승하며 세금이 약 34% 증가했습니다. 이러한 변화는 고가 아파트 보유자뿐만 아니라, 일정 가격대를 넘는 중산층 주택에도 영향을 미쳐 보유부담을 확대시키고 있습니다.
향후 부동산 시장의 방향 예측
전문가들은 이번 공시가격 상승이 중장기적으로 부동산 시장의 유동성과 거래량에 영향을 줄 수 있다고 전망합니다. 특히 강남권 고가 아파트의 보유세 부담 증가로 인해, 일부 보유자들이 절세 목적의 매도 또는 자산 분산을 고려할 수 있습니다. 또한, 자금조달이 어려운 세대에게는 실거주 목적의 고가 주택 진입이 더욱 어려워질 수 있으며, 결과적으로 시장 양극화가 심화될 우려도 존재합니다. 이에 따라 정부는 실수요자 보호와 함께 세부담을 조절하기 위한 추가적 완충장치를 도입할 가능성도 있습니다. 금리 인하, 대출 규제 완화 등 거시 경제 변수 또한 시장 방향을 결정하는 중요한 요소로 작용할 것입니다.
결론
2025년 공동주택 공시가격 상승은 고가 주택 중심으로 세부담을 가중시키고 있으며, 특히 강남권 보유자들에게는 현실적인 조세 압박으로 작용하고 있습니다. 공시가격 현실화라는 정부의 방침은 형평성과 세수 확대 측면에서 정당성이 있으나, 시장 불안 요소로 작용할 가능성도 배제할 수 없습니다. 실수요자 및 투자자 모두 이러한 변화에 대응하기 위해 세금 계획을 체계적으로 세우고, 정책 방향성을 면밀히 분석해야 할 시점입니다.