서울 연립.다세대 전세 4건 중 1건 '역전세'
뉴스핌에 따르면, 19일 부동산 정보 플랫폼 '다방'이 서울 연립·다세대주택의 2023년 1~5월 전세 거래 3만1166건 중 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 7547건을 분석한 결과, 약 25%(1857건)가 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택으로 나타났다. 역전세 주택의 평균 전세 시세 차액은 423만원으로 평균 1.8% 상승했다. 기존 보증금 대비 전세금이 많이 하락한 지역은 강서구, 금천구, 구로구, 강북구, 도봉구, 양천구 등이다. 2025년 6월 기준, 서울 연립·다세대 주택의 전세 계약 중 약 23%가 ‘역전세’인 것으로 나타났다. 이는 신규 계약의 보증금이 기존 계약보다 낮아지는 현상으로, 보증금을 반환하지 못하는 전세 사기 또는 깡통전세 위험으로 이어질 수 있다. 특히 서울 전체 전세 거래 중 약 10%가 역전세였고, 이 중 연립·다세대는 4건 중 1건꼴로 심각한 비중을 차지했다. 전문가들은 공급과 수요의 불균형, 가격 하락 추세, 그리고 지역 기반 신뢰도의 문제를 주요 원인으로 지적했다.
역전세의 정의와 현재 상황
역전세란 기존 세입자가 계약한 보증금보다 낮은 금액으로 새로운 계약이 체결되는 상황을 의미합니다. 이는 집주인이 세입자에게 보증금을 온전히 반환하지 못하는 위험한 구조로 이어질 수 있으며, 주택 시장의 신뢰를 저해하는 대표적 요인입니다. 특히 연립·다세대 주택은 대체로 건물 노후화가 진행되고 있고 입지 경쟁력이 낮아 가격 하락 폭이 상대적으로 큽니다. 이러한 조건은 역전세 가능성을 더욱 높이고 있으며, 이번 조사는 서울 주택시장의 구조적 취약성을 다시금 드러내는 계기가 되고 있습니다.
왜 연립·다세대에 역전세가 집중되는가?
첫째, 해당 주택 유형은 공급이 넘쳐나는 반면 수요는 감소하고 있기 때문입니다. 서울 내 다세대·연립은 저렴한 매매가로 인해 임대용으로 공급이 집중되어 왔으나, 최근에는 전세보다 월세를 선호하는 경향과 교통·교육 등 입지 경쟁력 약화로 수요가 점점 줄어들고 있습니다. 둘째, 대출 규제와 금리 변화도 영향을 미쳤습니다. 세입자의 대출 한도 축소는 보증금 하락을 유도하고 있으며, 집주인 입장에서는 자금 회수에 어려움을 겪게 됩니다. 셋째, 깡통전세 피해 이후 전세에 대한 시장 신뢰도가 하락하면서, 전체적으로 보증금이 낮아지는 추세도 이어지고 있습니다.
임차인과 임대인의 위험
역전세는 양측 모두에게 심각한 경제적 부담을 안겨줍니다. 임차인은 보증금 반환이 어려워지는 상황에 직면하고, 임대인은 추가 대출 또는 자산 처분 없이 기존 세입자의 보증금을 마련해야 하는 이중 부담을 겪습니다. 일부 임대인은 시세 차이를 감당하지 못하고 경매나 강제 매각 절차에 몰리는 사례도 늘고 있습니다. 실제로 서울 강북권을 중심으로 깡통전세 경고 지역이 늘어나고 있으며, 보증금 반환 분쟁 관련 소송도 급증하고 있습니다. 이는 사회 전반에 불신을 확산시키고 주거 불안을 고조시키는 결과로 이어지고 있습니다.
의견과 정책적 시사점
전문가들은 근본적인 대책으로 '임대차 안전망 강화'와 '지역 중심 공급 재조정'이 필요하다고 강조합니다. 한국주택학회는 보증금 반환보증 의무화를 확대하고, 공공임대 공급을 연립·다세대 중심으로 확대할 필요가 있다고 지적합니다. 또한, LH와 SH 등 공공기관이 낙후 지역의 매입임대를 통해 시장을 안정화시켜야 한다는 의견도 있습니다. 정부 역시 깡통전세 및 역전세 문제 대응을 위해 특별관리 지역 확대, 주택 보증보험 보장 한도 개선 등을 예고하고 있어, 향후 제도 개선에 대한 실질적 이행이 중요한 시점입니다.
결론
서울의 연립·다세대 주택 시장에서 역전세가 급증하며 임대차 시장의 구조적 불안정성이 커지고 있습니다. 이는 단순한 일시적 현상이 아니라 공급 과잉, 수요 부족, 정책 신뢰도 저하 등 복합적인 요인이 중첩된 결과입니다. 앞으로의 시장 안정을 위해서는 공공 중심의 보증 강화, 구조적 공급 조정, 금융지원 제도 정비가 병행되어야 하며, 실수요자 보호 중심의 정책 전환이 절실합니다.