경매입찰 전 투자자는 먼저 꼭 선행해야 하는 것이 있습니다. 바로 입찰의 목적을 명확하게 정하는 것입니다.
주변 경매투자자분들이 경매물건에 대해 가장 많이 하시는 질문이 있습니다.
그건 " 이 물건 어때요? 좋아 보여요? 입찰가는 어느 정도일까요? "입니다. 초보 투자자분들 입장에서는 당연히 할 만한 질문입니다. 하지만 사실 이건 잘못된 질문입니다.
이런 투자자분들께 질문으로 " 입찰하시는 목적은 어떻게 되세요? " 하면 많은 투자자분들의 대답은
" 일단 낙찰받으면 단타매매로 생각하고 있어요. 근데 단타로 매도가 되지 않으면 임차를 해서 대출이자를 감당하던지 그것도 어려우면 제가 살면 되지요 " 라고 하십니다.
안타갑지만 사실 이런 애매모호한 투자목적을 가진다면 제대로 된 투자라 보기 어렵습니다.
이유를 크게 2가지 정도로 알려드리겠습니다.
1. 입찰 목적에 따라 입찰가는 달라져야 한다.
예를 들어 어떤 부동산경매 물건이 나왔을 때 그 물건에 입찰하려는 많은 사람들은 각기 다른 목적을 가지고 입찰에 참여하게 됩니다. 어떤 분은 본인이 실입주할 생각으로 입찰에 참여하실 수도 있고, 또 어떤 분은 단기매도수익을 원해서 입찰에 참여하기도 할 테고, 그리고 또 어떤 분은 임대수익을 원해서 입찰에 참여할 수도 있습니다. 이렇듯 각기 다른 목적을 정하고 입찰에 참여하실 겁니다.
여기서 우리가 알아야 할 부분이 있습니다.
실입주자와 단기매도형 투자자, 임대수익형 투자자가 쓸 수 있는 입찰가의 상한선 기준은 각각의 입찰목적에 따라 달라진다는 것입니다.
- 실입주자 : 실입주(실제거주)가 목적이라면 일반매매로 살 수 있는 가격보다 단 1000만원만 저렴하더라도 좋다고 생각할 수 있습니다. 일반매매에서 살 수 없는 1000만원이라도 낮은 금액으로 경매에서 낙찰받으면 이익이라고 생각합니다.
- 단기매도 : 단기매도를 목적으로 한 투자자입장에서는 양도세 부분까지 고려해야만 합니다. 이런 경우 입찰가의 상한선은 실입주자에 비해 낮아질 수밖에 없습니다. 1000만원의 시세차익을 보고 입찰할 경우 사실 남는 게 없을 수가 있기 때문입니다. 낙찰 후 들어가는 비용(명도 관련, 수리비)과 매도 시 들어가는 비용(양도세, 중개수수료)을 제하고 나면 플러스 수익이 아닌 마이너스 수익이 실현될 수도 있기 때문입니다.
- 임대수익 : 임대수익이 목적인 투자자입장에서는 원하는 임대수익률 또는 임대수익금을 설정하고 이를 역산하여 입찰가을 산정하는 경우가 있습니다. 어떤 물건의 경우는 시세보다 비싸게 받더라도 원하는 임대수익률이나 임대료를 달성할 수 있는 경우도 있기에 이럴 경우에는 과감하게 입찰을 해야 하는 것입니다.
2. 입찰 목적에 따라 투자하는 부동산의 종류와 지역이 달라져야 한다.
- 실입주자 : 실입주가 목적인 투자자는 아파트, 단독주택, 다세대 등의 주거형 부동산경매에 참여하게 됩니다. 이때 본인의 직장, 아이들의 교육환경, 배우자의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 지역을 선택하게 됩니다. 만약 이때 투자가 목적이었다면 그지역이 아닌 다른 지역이 투자에서는 더 좋을 수도 있습니다.
- 단기매도 : 단기매도투자의 경우 2가지 방식이 있다고 보시면 됩니다. 첫 번째, 투자자들의 관심이 적은 지역이나 그런 물건을 공략하는 방법입니다. 이런 지역은 조금은 낮은 입찰가격으로도 낙찰이 될 수 있는 가능성이 높아집니다. 모든 투자자들이 선호하는 지역, 물건이라면 정말 100번 입찰해도 1번 낙찰받기 어려울 수도 있습니다. 이때 투자자들은 먹을 거 없는 경매시장이라고 생각하고 떠나게 됩니다. 두 번째, 시세가 오르고 있는 지역을 찾아 물건을 확인하고 또 인근 지역의 낙찰가를 분석하여 낙찰될 확률 높은 가격으로 입찰을 하는 것입니다. 첫 번째 방식이 현재 시세보다 저렴하게 낙찰받아 현재 시세대로 매도하는 방식이라면, 두 번째 방식은 입찰당시의 시세보다 살짝 저렴하게 낙찰받아 잔금, 명도, 인테리어 기간 동안에 시세가 오르면 수익을 내는 방식이라고 보시면 되겠습니다. 물론 두 번째 방식의 경우는 부동산의 가격의 상승과 하락의 원인을 이해하고 시장의 변동을 바라볼 수 있는 안목이 있어야 가능한 투자전략입니다.
- 임대수익 : 임대수익이 목적이라면 최근에는 상가, 오피스텔, 다가구, 지식산업센터를 주로 공략할 수 있습니다. 이런 경우에는 과거에서부터 현재, 미래에까지 임대수요가 꾸준히 유지되거나 임대수요 자체가 늘어날 예상이 되는 지역을 선정하여야 하겠습니다. 일자리분석, 상권분석, 인구변동성 등을 잘 살펴봐야 하겠습니다.
결론
부동산 경매투자자들은 입찰의 목적이 뚜렷해야만 내가 어느 시기에, 어떤 지역에, 어떤 물건에 나만의 투자전략으로 입찰할 것인지를 분명하게 정할 수 있습니다. 단순 낙찰이 목적이 되지 않기 위해서는 먼저 투자의 목적을 정하고, 투자의 방법을 설정하여 원하는 지역, 원하는 물건들을 찾아 경매투자의 효용성을 극대화시켜야 합니다. 낙찰을 받기 위한 입찰가 산정 혹은 투자 목적에 맞지 않는 투자지역, 물건의 선정은 후회와 리스크를 가져오게 된다는 것을 꼭 기억하셔야 합니다.