우리는 살다 보면 무수히 많은 경험을 하게 됩니다. 물론 자의에 의한 경험도 있지만 그렇지 못한 경우도 있습니다.
전혀 예기치 못한 준비되지 않은 그런 일들이 벌어질 때가 있습니다.
간혹 임차인이 살고 있는 집에 경매가 들어올 경우가 있습니다. 경매가 개시되어 임차인은 법원에 배당요구를 정상적으로 했습니다. 그런데 임차인은 직장의 문제로 이사를 가야 할 피치 못할 사정이 생겨서 전출을 해야 합니다. 여기서 오늘의 문제를 확인해 보려 합니다. 임차인은 배당요구를 했기 때문에 전출 혹은 이사를 해도 될까요? 아님 안될까요?
오늘 여기서 자세히 알아 보려 합니다. 먼저 말씀드리자면 이런 경우는 전출시점이 언제냐에 따라 그 결과가 달아질 수 있습니다.
그렇기 때문에 우리는 미리 그것에 대해 알아보고 그에 맞는 준비가 되어야만 소중한 내 권리를 지킬 수 있을 겁니다.
1. 배당요구 종기일 전에 전출
이 경우에는 정말 안타깝게도 임차인은 배당을 받지 못합니다. 무척 억울한 경우가 되겠습니다.
이와 관련된 판례를 한 번 보겠습니다.
아래는 상가임차인에 대한 판례입니다만 주택임차인도 똑같이 적용을 받게 됩니다. 또한 상가임차인의 사업자등록 시점은 주택임차인의 전입신고와 동일하게 적용받습니다. 법의 적용이 같다는 것입니다.
판례를 보겠습니다.
" 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 모적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. "
[대법원 2205다64002]
위의 판례에서도 확인할 수 있듯이 대항력 또는 우선변제권을 유지하려면 배당요구종기일까지는 전입 및 점유를 꼭 하고 있어야 한다는 것이 핵심입니다.
2. 배당요구 종기일이 지난 후 전출
이런 경우의 배당요구는 당연히 유효합니다.
당연히 임차인이 다른 곳으로 전출 또는 이사를 갔다 하더라도 경매가 그대로 진행되고 그 물건이 낙찰로 이어진다면, 임차인은 자신의 권리에 따라 정상적으로 배당에 참석할 수 있습니다.
하지만 '여기에는 무서운 함정'이 있습니다.
임차인분이시라면 배당요구종기일이 지났다고 무조건 안심하고 이사를 가시면 안 됩니다. 왜일까요?
그 이유는 간혹 경매가 취하되어 버리는 일이 발생하게 될 수도 있기 때문입니다.
예를 들어 채무가가 기존 채무를 채권자에게 변제하였거나, 채권자와 일정합의를 통해 법원에 경매를 취하시키게 되면 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금을 임대인이 돌려준다면 다행이지만 그렇지 않고 다시 새로운 경매사건으로 진행되는 경우 임차인이 다시 전입신고를 하더라도 임차인은 후순위 혹은 배당순서가 밀려버리기 때문입니다.
그렇다면 임차인은 꼼짝없이 전입과 점유를 유지한 채로 경매에서 누군가 낙찰을 받고 잔금을 낼 때까지 무작정 기다려야 할까요?
어떤 일이든 해결책은 분명히 있습니다.
3. 임차권등기명령제도를 활용하라.
그것은 바로 임차권등기명령제도를 활용하라입니다. 임차인이 임차권등기명령을 통해 등기부상에 임차권등기를 진행하기 되면, 배당요구종기일 전에 전출 또는 이사를 하더라도 그 임차인의 권리가 그대로 유지되는 것입니다.
또한 경매가 취하되거나 그로 인해 재경매가 진행되는 경우에라도 임차인의 배당순위는 밀리지 않게 됩니다.
법적으로 임차인의 지위를 등기상에 공시하여 임차인의 권리를 그대로 유지시켜 주는 것입니다.
결론
만약 임차인이 거주하고 있는 동안에 어떠한 이유로든지 경매가 진행되는 경우에 임차인의 개인적 사정으로 전출 또는 이사를 해야만 한다면, 이사 전에 무조건 임차권등기명령을 통해 등기부에 임차권등기를 하셔야 합니다.
그래야만 임차인의 우선권리, 배당순위등을 지키고 경매가 낙찰될 시 배당을 받으실 수 있습니다.