경매 입찰가격은 얼마? 적정 입찰가 산정법

경매 입찰가

 

 

경매에 참여하는 순간, 누구나 고민하는 부분은 바로 '입찰가를 얼마로 써야 할까?'입니다. 너무 낮으면 낙찰을 못 받을까 걱정되고, 너무 높으면 수익성이 떨어질까 두렵죠. 법원 경매장에 "입찰자들이 많이 온 날은 경쟁이 치열할까봐 입찰가를 올리지는 않았는지 혹은 입찰자가 적은거 같은면 내리지는 않앗는지" 생각해 보세요. 오늘은 경매 초보자부터 중급 투자자까지 꼭 알아야 할 입찰가 산정 기준과 전략을 알려 드리겠습니다.

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1. 감정가와 시세 비교: 출발선부터 제대로 파악하자

경매에서 가장 먼저 확인해야 할 기준은 ‘감정가’와 ‘실거래 시세’입니다. 감정가는 법원이 산정한 기준 가격이지만, 시세와는 차이가 날 수 있죠.

예를 들어, 감정가가 2억인 아파트가 현재 시세로는 1억8천 정도라면, 감정가만 믿고 입찰가를 산정하면 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우, 지역 부동산과 실거래가 조회 시스템(예: 국토교통부 실거래가 공개시스템)을 통해 실제 매매 동향을 파악해야 합니다.

실제 매물이 얼마나 나와 있는지 매물중 급매는 얼마에 나와 있는지, 또 전세, 월세는 얼마에 얼마나 많은 매물이 거래되었는지 이 모든 정보를 인근 부동산 여러 곳을 방문 또는 전화로 확인해야 합니다.

또한, 경매 진행일 기준으로 최근 6개월간의 낙찰가율 평균도 참고해야 합니다. 해당 지역의 낙찰가율이 평균 90%라면 감정가의 80% 미만으로 입찰하면 낙찰 가능성이 낮겠죠.

경매 전문 사이트에서 낙찰가율과 시세 차이를 시각화해주는 서비스를 활용하면 훨씬 효율적으로 분석할 수 있습니다.

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2. 입찰 목적에 따라 입찰가 달라진다

경매는 수익을 위한 투자일 수도 있고, 실거주를 위한 내 집 마련일 수도 있습니다. 목적에 따라 입찰 전략이 달라져야 합니다.

• 실거주 목적: 내가 마음에 들어서 낙찰받고자 하는 물건이라면 약간 더 높은 가격을 써도 괜찮습니다. 장기적으로 봤을 때 수익보다 ‘안정성’이 중요하니까요. 실거주 목적 같은 경우 1천만원~3천만원만 저렴하게 취득하더라도 낙찰의 의미가 있겠지요. 
• 투자 목적: 수익률이 가장 핵심이 됩니다. 낙찰가 + 취득세 + 리모델링 비용 + 보유세 등을 고려했을 때 월세 수익이나 매도차익이 남지 않는다면 무조건 피해야 합니다.

또한, 리스크 요인도 감안해야 합니다. 예를 들어, 명도가 어렵거나 하자 있는 물건이라면 그만큼 감가 요소로 입찰가를 낮춰야 합니다.

투자목적일 경우 ‘수익률 계산기’를 활용해 목표 수익률에 따라 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

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3. 경쟁자 분석과 입찰 타이밍 전략

경매는 혼자 하는 게임이 아닙니다. 같은 물건을 노리는 경쟁자들의 존재를 고려해야 하며, 입찰자 수에 따라 전략도 달라집니다.

예를 들어, 인기 지역 소형 아파트는 입찰자가 10명이 넘는 경우가 많습니다. 이럴 때는 예상보다 조금 높게 써야 낙찰 확률이 높아지지만, 오히려 투자가치가 줄어들 수 있죠. 반대로 입찰자가 적은 경우, 너무 높은 입찰가는 ‘혼자서 손해 보는 상황’이 될 수 있습니다.

또한, 2회차 이상 진행된 유찰물건은 경쟁률이 낮고, 감정가도 낮아져 있어 좀 더 보수적으로 접근해도 낙찰 가능성이 높아집니다.

같은 물건에 반복 참여하는 경매 고수들은 ‘패턴’을 분석합니다. 이전 입찰가, 입찰자 수, 낙찰가율 등을 비교하며 매번 입찰 전략을 다르게 설정하죠.

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결론

입찰가를 정하는 데 정답은 없습니다. 하지만 감정가, 시세, 목적, 경쟁자 분석, 리스크 등을 체계적으로 고려하면, 실패 없는 경매를 할 수 있습니다. 지속적인 모의입찰과 현장임장을 해보세요. 어느새 여러분은 전문가가 되어 있을 겁니다.

오늘 글을 바탕으로 자신만의 입찰가 산정 기준을 만들어보세요. 경매는 결국 '정보력과 전략'의 싸움입니다. 그리고 지치지 않는 끈기입니다.