낙찰받고 후회하는 이유 1위, 감정가 착오

경매 낙찰, 감정가?

 

 

“싸게 낙찰받았다!”는 기쁨도 잠시, 부동산 시세를 확인하고 후회하는 경우가 생각보다 많습니다. 초보 경매 투자자들이 겪는 대표적인 실수, 바로 ‘감정가 착오’입니다. 감정가는 입찰 기준으로 활용되는 수치일 뿐, 반드시 부동산의 실제 가치나 시세를 반영하는 것이 아닙니다. 하지만 이를 제대로 이해하지 못하고 감정가를 기준으로 입찰을 결정하는 순간, 수백만 원에서 수천만 원까지 손실이 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 감정가에 대한 흔한 오해, 실전에서 발생하는 실수 사례, 그리고 감정가와 시세를 정확히 구분해 현명한 낙찰을 하는 방법까지 정리해 보겠습니다. 자세하게 알아보겠습니다.

1. 감정가는 시세가 아니다

경매 초보자들이 가장 많이 착각하는 개념 중 하나가 바로 감정가와 시세의 차이입니다. 큰 차이가 없어 보이지만, 둘은 완전히 다른 기준으로 산정됩니다.

 

감정가: 법원의 입찰 기준

감정가는 법원이 선정한 감정평가사가 평가한 금액으로, 경매 입찰의 기준가 역할을 합니다. 감정가의 목적은 매각 절차의 공정성과 기준을 제공하기 위함입니다. 하지만 이 평가 자체가 최소 4~10개월 전의 시장 데이터를 기반으로 하며, 그동안 부동산 시세가 크게 바뀌었을 가능성이 있습니다.

시세: 실제 시장에서 거래되는 가격

시세는 말 그대로 부동산이 실제로 거래되는 가격입니다. 이는 매수자와 매도자 사이에서 결정되며, 감정가와 달리 실거래 이력을 기준으로 하죠. 시세는 실시간으로 변동될 수 있고, 지역에 따라 큰 차이를 보이기도 합니다.

착각의 이유

초보자들은 경매물건에 대해 감정가만 표기된 정보를 먼저 접하기 때문에 이를 곧 시세라고 오해하는 경우가 많습니다. 또, 감정평가라는 단어에서 오는 전문성의 이미지도 믿음을 부추깁니다. 하지만 실제로 감정가와 시세의 오차는 작게는 수백만 원, 크게는 억 단위까지 차이 나는 경우도 있습니다.

따라서 감정가는 어디까지나 '참고용'이지 '입찰가 기준'이 되어선 안 됩니다.

2. 감정가 착오로 인한 낙찰 후 후회 사례

현실에서 감정가 착오로 인해 후회하는 사례는 무수히 많습니다. 그중 몇 가지 대표적인 예를 소개해 보겠습니다.

 

사례 1: 아파트 낙찰 후, 시세보다 비싸게 낙찰

예를 들어 30대 직장인 김 모 씨는 서울 외곽의 한 아파트를 감정가 기준으로 90%인 2억 7000만 원에 낙찰받았습니다. 감정가는 3억 원이었고, 부동산 정보사이트에 나온 시세와 비슷해 보였기에 큰 고민 없이 입찰했죠. 하지만 입찰 후 현장 부동산을 방문해 보니 해당 단지는 실거래가가 2억 5000만 원에 머물고 있었고, 최근 하락세였습니다. 결과적으로 김 씨는 낙찰가 대비 약 2000만 원의 손해를 보는 경우가 됩니다.

사례 2: 상가 감정가 6억, 실제 가치는 4억 이하

또 한 투자자는 인천 지역의 소형 상가를 감정가 6억 기준으로 5억 8000만 원에 낙찰받았습니다. 입찰 당시만 해도 상가가 비어 있다는 것을 모르고, 입찰 공고에 나온 감정가만 믿고 투자 결정을 내린 겁니다. 하지만 낙찰 후 확인해 보니 상가는 오랫동안 공실이었고, 해당 건물의 실거래가는 4억 수준이었습니다. 이런 경우가 생각보다 많습니다. 꼭 임장을 해야 하는 이유가 됩니다.

감정가를 곧 시세로 오해한 채 입찰에 나서는 순간, 낙찰은 ‘기회’가 아닌 ‘위험’이 될 수 있습니다.

3. 감정가와 시세를 올바르게 판단하는 방법

실거래가 확인은 필수

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용
• 네이버 부동산, KB부동산, 아파트 지인, 부동산 플래닛, 호갱노노, 직방 등 포털에서 동일 단지/유형 비교
• 최근 6개월 이내 거래된 금액 중심으로 판단
• 매매가만 확인하지 말고 전세, 월세 거래도 같이 확인

현장 방문 + 중개업소 상담

실제 부동산 중개사무소를 방문해 최근 매매 사례, 수요 흐름, 분위기 등을 직접 듣는 것이 중요합니다. 특히 소형 아파트, 다세대, 상가, 토지 등은 온라인 정보만으로 판단하기 어렵기 때문에 반드시 현장을 확인해야 합니다.

해당 부동산의 방향, 층수, 단지 내 입지 등을 같이 고려하여 판단하도록 합니다.

입찰가는 아파트라도 ‘시세보다 최소 10~20% 낮게’ 설정

아파트 시세가 3억이라면 입찰가는 2.5~2.7억 선이 적절합니다. 다세대의 경우는 더 낮은 입찰가를 산정해야 하겠습니다. 감정가가 3.5억이라도 시세가 3억이라면 시세 3억 원 보다 최소 10~30% 낮은 금액으로 입찰하는 게 바람직합니다. 이익을 얻기 위한 경매 투자인 만큼, 안전마진을 확보하는 전략이 필요합니다.

유찰 이력도 중요한 힌트

이미 두 번 이상 유찰된 물건이라면, 감정가가 과하게 책정됐거나 시세가 현저히 낮은 경우일 수 있습니다. 유찰이 반복될수록 감정가가 아닌 ‘시장가치’에 더 가까운 가격을 예측해 볼 수 있습니다.

결론

경매는 싸게 사는 것이 아니라, 위험을 줄이고 가치를 판단하는 기술입니다. 감정가는 그저 ‘기준가격’ 일뿐, 절대적인 지표가 아닙니다. 시세조사 없이 입찰에 나서는 것은 경매가 아닌 투기에 가깝습니다.

감정가는 참고용일 뿐 시세와 동일하지 않다
입찰 전 현장 방문 및 실거래 조사 필수
입찰가는 시세보다 10~20% 낮게 설정할 것

이 3가지만 기억해도, 감정가 착오로 낙찰 후 후회하는 일은 확실히 줄어들 것입니다. 부디 이 글이 안전한 경매의 첫걸음이 되길 바랍니다.