법원경매에는 언제나 많은 사람들로 북적이고는 합니다. 그만큼 다양한 사람들이 경매투자에 관심을 가지고 경매투자에 뛰어들고 있다는 것입니다.
우리는 간혹 묻지마 투자를 하고 계신 경우를 볼 수 있습니다. 권리분석은 물론 현장조사도 하지 않고 막연하게 감정가 대비 2번이나 유찰되어 저렴하게 된 물건이니 손해는 보지 않을 것이라고 또는 내가 잘 아는 동네이니 일단 낙찰을 받으면 될 것이라고 생각하고 입찰을 합니다. 막연하게 이렇게 되겠지, 저렇게 되겠지 하는 투자는 실패하기 좋은 투자마인드라고 할 수 있습니다. 투자자는 자신이 전문 컨설턴트라고 생각하고 행동하는 것이 필요합니다.
1. 권리분석상 애매하다면 들어가지 말자.
투자자가 잘 아는 지역으로 경매투자를 시작하라는 격언을 들어 보았을 것입니다. (이는 투자자가 그 지역 부동산에 대해 잘 알고 있는 실수하지 않을 지역을 의미합니다)
권리분석도 마찬가지로 투자자가 권리상 문제없음을 알 수 있는 권리분석이 잘 되는 물건에만 들어가는 것입니다.
정확하게 권리분석을 해보았을 때 권리상 애매한 부분이 있다면 그 부분의 판례까지 찾아보고 조사하는 과정이 있어야 합니다. 만일 그럼에도 권리분석상 애매한 부분이 있다면 그 물건은 과감히 패스해야 할 것입니다.
경매는 낙찰받는 것이 목적이 아닌 투자로 인한 수익이 실현되어야 하기에 우린 과감히 포기할 줄도 알아야 합니다.
수익실현을 할 수 있는 권리상 전혀 문제가 없는 물건은 무수히 많습니다.
2. 낙찰받을 부동산을 수요자의 입장에서 분석하자.
만일 실거주가 목적이라면 내 마음에 드는 집이면 됩니다. 남편 출퇴근 하기 편하고, 아이들 교육시키기 좋고 생활인프라 잘 갖춰져 있으면 되겠지요. 즉, 낙찰받은 물건을 이용할 사람이 나이기 때문에 내 마음에만 든다면 아주 좋은 물건입니다.
하지만 투자자는 낙찰이후 명도 진행하고 수리 및 인테리어를 하여 상품으로 만든 다음, 상품을 시장에 내놓아서 팔아야 하는 것입니다. 즉, 누군가는 내 상품을 구매해 주어야 한다는 것입니다.
그렇게 때문에 내 상품을 구매 (매매) 해 주거나 이용 (임대차) 해 줄 고객의 성향과 그 수요를 분석해 봐야 합니다.
아무리 저렴한 가격에 낙찰을 받았다 한들, 내 상품을 구매해 줄 고객이 없다면 고스란히 투자금이 묶이게 되기 때문입니다. 우리는 투자를 해서 그 수익을 보는 것이 목적이기에 분명하게 내 고객의 수요를 확인하고 투자를 진행하여야 합니다.
3. 투자자의 자본이 얼마나 투입되고 그 수익은 얼마인지 분석해야 한다.
예를 들어 어떤 투자가가 시세 3억 3000만원의 집을 3억에 낙찰받고 차액인 3000만원을 수익화했다고 생각한다면 정말 그 투자자는 3000만원을 수익화했을까요? 실거주자라면 그럴 수도 있습니다.
하지만 법원경매를 투자의 목적으로 접근한 투자자라면 다르게 계산을 하여야 합니다.
단기 매도를 목적으로 1년 이내에 매매하게 된다면 양도소득세가 70%가 나오게 됩니다. 그렇다면 기본 공제를 계산한다 하더라도 실 수익은 1100만원 정도밖에 되지 않습니다. 물론 수익화는 되었지만 투자자가 생각한 그 수익화는 아닐 것입니다. 그렇기에 투자자는 입찰금액을 설정할 때 모든 비용 (등.취득세, 명도비용, 대출이자비용, 수리비용, 양도세 등)을 고려하여 적정한 입찰가를 선정하여야 합니다.
이런 이야기를 하면 어떤 분들은 3억 투자를 해서 겨우 1000만원 남는다면 법원경매 메리트가 없다고 하실 수도 있습니다.
3억원을 투자해서 1000만원이 남았다면 수익률은 3.3% 인가요?
정답은 "아닙니다" 입니다. 실제로 경매를 낙찰받을 때에는 경락잔금 대출을 활용하게 됩니다.
만약 경락잔금 대출을 2억 1000만원을 받았다고 하면 실제 투자자의 투자금은 9000만원이 될 것입니다.
즉, 내 투자금 9000만원으로 1000만원을 벌어 들인 것이기에 실 수익률은 년 11%가 될 것입니다. 만일 잔금을 치르고 6개월 만에 매매가 되었다면 수익률은 22% 까지 올라가게 됩니다.
혹은 임대 투자가 목적이라면 보증금과 월세, 대출이자 등을 감안하여 수익률을 계산해야 합니다.
이러한 수익분석 방법으로 수익화가 실현되는 물건이라면 과감하게 입찰을 할 수 있을 겁니다.
결론
경매 투자자들은 본인이 설정한 투자 방향에 따라 물건을 분석하고 시세를 확인하며 설정한 수익화를 만들기 위하여 전문 컨설턴트처럼 냉정하게 모든 데이터를 수치화하여 분석할 필요가 있습니다.
먼저 물건의 수요를 확인하고 그 수요의 성향을 파악하여 물건에 맞는 수익률을 정하고 입찰하여야 목표했던 수익화를 실현할 수 있을 겁입니다.