임차인과 관련된 대부분의 문제는 선순위 임차인이 있을 때 일어나게 됩니다.
선순위 임차인은 특히나 부동산경매물건의 권리분석에 있어 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 이 말은 즉, 선순위 임차인이 있는 경매물건에서 많은 문제들과 사고들이 발생한다는 이야기가 되겠습니다.
이 중 하나가 바로 세대합가가 된 임차인이 있는 경우입니다.
1. 세대합가의 의미와 그 중요성
세대합가란 한세대가 어떠한 이유에서 주민등록이 분리되어 있다가 말 그대로 합쳐진 것을 말합니다.
세대란 한가족을 말하며 세대주란 그 가족을 대표하는 사람이라 할 수 있습니다. 세대원은 세대주가 아닌 가족을 말합니다.
법에서 보는 세대주의 가족에 범주는 직계가족을 말하는 데요, 예를 들어 와이프나 자식을 말합니다.
세대주의 삼촌, 조카, 형제, 자매는 가족이 아닙니다.
가령 임차인 홍길동이 계약한 아파트에 아들 홍영수가 먼저 전입하고 계약자인 홍길동이 직장문제로 인해 기존의 주택에서 계속 거주를 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 후에 임차인인 홍길동이 새로 계약한 아파트로 들어오면서 전입신고를 하면, 이때 동사무소에서는 세대주인 아버지 홍길동을 기준으로 주민등록을 정비하게 됩니다. 이때 주민등록상 당해 세대의 전입일자도 세대주 중심으로 다시 편성하게 됩니다. 즉, 세대합가가 된 것입니다.
하지만 이 경우 임차인의 대항력은 아들인 홍영수가 전입한 날짜를 기준으로 판단하게 됩니다. 부동산 경매 투자 시 만일 아버지인 홍길동의 전입 날짜를 기준으로 잘못 판단하게 된다면 보증금을 인수해야 하는 불상사가 생길 수도 있습니다.
세대합가의 경우 자주 볼 수 있는 케이스는 아니지만, 부동산 경매라는 것이 한 번의 실수로 아주 큰 손실을 가져올 수도 있다는 것입니다. 반드시 주의해야 할 내용이라 할 수 있습니다.
2. 가족의 주민등록은 둔 채 임차인만 일시적 전출 후 다시 재전입 경우, 대항력
유사 사례에 대한 내용으로 1989년 대법원 판례가 있습니다.
이에 따르면 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력은 지속된다.라는 대법원의 판례가 있으며 지금도 인용되는 판례입니다.
만일 전 가족이 이사를 했다가 재전입을 했다면 이 경우에는 재전입한 날을 기준으로 대항력 판단을 하면 됩니다.
이처럼 세대원이 먼저 입주하고 이후에 세대주가 전입하는 경우 외에도 가족 전부가 전입신고를 한 후 임차인만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겼다가 다시 세대주가 되는 경우에도 세대합가에 해당됩니다.
3. 세대합가는 어떻게 확인하는가?
세대합가의 확인은 전입세대 열람을 통해 확인하실 수 있습니다. 전입세대 열람내역에는 세대주의 전입일자 외에도 최초 전입한 세대원의 전입일자를 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람 시 동거인을 포함하여 열람하여야 합니다. (동거인 포함이 아닌 경우에는 세로로 나오고, 동거인 포함인 경우는 가로로 나옵니다)
이 경우 세대주의 전입일자 외에도 세대원 중에 제일 먼저 전입한 사람이 있을 경우, 세대주보다 먼저 전입한 사람을 기준으로 임차인의 대항력을 판단하시면 됩니다.
여기에 매각물건명세서까지 꼼꼼히 확인한다면 생각지도 못한 불상사가 일어나는 것을 막을 수 있겠지요.
주민센터에서 전입세대 열람서를 발급받을 때 보통의 경우는 동거인 포함으로 해주시는데 가끔 동거인 포함이 아닌 상태로 발급해 주는 경우도 있습니다. 동거인 포함으로 열람할 경우 (동거인 포함)이라는 글귀가 포함되어 있으며, 가로로 출력되어 나옵니다. 동거인 포함이 아닌 경우에는 세로로 출력되어 나옵니다. 반드시 확인해야 하겠지요.
결론
임차인의 세대구성은 세대원 중 누구라도 제일 먼저 전입한 날이 대항력 판단의 기준일 됩니다. 임차인의 일시 전입 후 재전입의 경우라도 세대원 중 가장 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력 판단을 하여야 합니다.
세대합가의 경우 매각물건명세서에 기재가 되어야 합니다. 만일 기재가 되어 있지 않다면 매각불허가의 사유가 되는 최종 점검은 매각물건명세서를 통해 확인하시면 됩니다.