부동산경매 초보자들이 과거에도 그랬으며, 현재에도 반복하고, 미래에도 똑같이 반복하게 될 여러 가지 실수들을 알아보도록 하겠습니다. 만약 이런 부분을 머릿속에 담아두지 못한다면 누구나가 똑같은 실수를 하게 될 수도 있습니다.
적정한 수익을 내기 위해 시작한 경매에서 아주 작은 실수는 돌이킬 수 없는 큰 리스크로 돌아올 수도 있습니다.
우리의 수익은 스스로 정확히 조사하고 올바르게 판단해야만 만들질 수 있습니다.
1. 자동차 문을 열지 못하는 자는 경매투자도 못한다.
자동차 운전을 해서 목적지까지 가려면 일단 운전석에 앉아서 시동을 걸고, 자동차를 출발시키는 방법을 알아야 합니다.
일단 자동차를 출발시킬 줄 알아야 우리가 원하는 목적지까지 안전하고 편안하게 도착할 수 있게 되는 겁니다.
부동산경매 투자에 있어서 권리분석이 그런 겁니다. 경매투자를 하려면 기본적인 권리분석하는 방법 정도는 공부를 하셔야 합니다. 물론 권리분석이 경매투자에서 수익을 내는 데 있어서 그 중요도가 5%, 많아야 10% 정도밖에 되지 않습니다. 하지만 경매를 하려면 권리분석은 기본 중에 기본으로 할 줄 알아야만 합니다.
경매낙찰 사례들을 보다 보면 권리상 하자로 인해 여러 번 유찰된 물건을 덜컥 낙찰받았다가 잔금을 미납하여 입찰보증금을 허공으로 날리는 분들을 종종 볼 수 있습니다. 그런데 사실 그렇게 미납한 물건 중에 상당수가 하루만 집중해서 공부만 했어도 누구나 피해 갈 수 있는 기초적인 경매허들이었다는 사실. 이런 물건들은 은근히 많습니다.
권리분석은 조금만 공부하고 배우면 누구나 쉽게 할 수 있습니다. 서점에서 판매하는 경매서적 3권 정도만 정독하신다면 익힐 수 있는 정도입니다. 요즘에는 온라인으로 쉽게 알려주는 경매공부도 있습니다. 어떠한 방식으로든 본인의 적성에 맞는 공부법을 찾아 기본적인 권리분석은 익혀야 합니다.
권리분석은 경매투자를 위한 가장 기본적인 룰을 공부하는 겁니다.
2. 법원감정가는 절대 부동산 시세가 아닙니다.
법원의 감정가와 부동산 시세는 절대로 같을 수가 없습니다. 그 이유는 크게 2가지입니다.
첫째, 부동산 시세의 변화 : 채권자가 부동산경매 신청을 하게 되면 법원에서는 현황조사와 감정평가를 먼저 진행합니다. 그리고 이런저런 매각준비를 거쳐서 최초매각기일이 정해지기까지 빠르면 4개월에서 6개월 이상 소요되게 됩니다. 그런데 이 시점에서 부동산시장은 시장분위기에 따라 물건의 가격이 상승할 수도, 하락할 수도 있다는 것입니다. 그로 인해 입찰시점에는 법원의 감정가와 실제 부동산시세가 다를 수 있습니다.
둘째, 감정평가사의 실수: 다른 한 가지는 감정평가사가 감정평가를 잘못한 경우입니다. 실제 부동산경매를 하다 보면 심심치 않게 자주 볼 수 있습니다. 시세 파악이 용이한 아파트의 경우는 그나마 덜하지만 그 외의 부동산에서는 감정가와 부동산시세간의 가격차이가 많이 나는 경우가 있습니다.
만약, 감정가를 시세로 보고 입찰을 한다면 감정가 5억원, 시세는 4억원일 경우 입찰자는 시세보다 적게는 2~3천만원에서 많게는 5~6천만원을 더 써내게 될 수도 있습니다. 그 경우 낙찰을 받는다면 막대한 손실이 생길 수도 있습니다.
기억하세요! 감정가는 절대 부동산 시세가 아닙니다.
3. 낙찰받고 부동산 시세조사하지 말라.
우리가 부동산경매 투자를 하려는 이유는 시세보다 저렴하게 취득하려는 목적이 첫 번째이자 전부이지 않습니까? 그렇다면 경매로 돈을 벌고 수익을 실현하기 위해서는 본인이 입찰하려는 경매물건의 정확한 시세조사가 기본일 수밖에 없습니다. 그런데 초보 투자자분들 중 어떤 분들은 법원의 감정가를 맹신하여 현장조사를 진행하지 않거나, 현장에 나가더라도 대충 시세조사를 하곤 합니다. 그러다 덜컥 낙찰을 받으면 그때부터 두려움이 생깁니다.
낙찰을 받고 나서 부랴부랴 부동산에 가서 시세를 확인하고는 낙담에 빠져 고민을 하게 되는 것입니다.
낙찰의 기쁨이 생기지 않고 기분이 묘하다면 당신은 부동산 시세를 철저하게 조사하지 않은 것일 수 있습니다.
입찰 전 시세조사를 하지 않는다는 것은 모든 것을 운에 맡기고 부동산투기하는 것과 다름없습니다.
시세조사는 꼭 입찰전 하는 것입니다. 누구보다 더 철저하고 정확하게 시세조사를 하였을 경우 우리는 낙찰의 자신감이 생기고 만일 낙찰을 받았다면 축배를 들 수 있게 되는 것입니다.
결론
우리는 경매투자에 있어 기본적인 권리분석부터 정확한 현장조사, 철저한 시세조사를 실행하여 경매에서 존재하는 리스크들을 햇지하며 목표한 투자수익을 만들어야 합니다.
많은 물건들을 찾아보고 연습하고 실전에서 입찰까지 해보면서 초보투자자들은 점점 투자전문가로 발전할 수 있을 겁니다. 투자전문가가 되는 그날까지 모두 파이팅입니다.