조선일보 2025년 05월 20일 기사에 따르면,
2025년 현재 서울 아파트 분양시장은 정비사업에 대한 의존도가 심화되며 공급 불균형에 대한 우려가 커지고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 2024년 서울에서 분양된 단지 38곳 중 29곳이 재건축이나 재개발 등 정비사업을 통해 공급된 것으로 조사됐습니다. 이는 전체 분양단지 수의 76.3%, 가구 수 기준으로는 85.5%에 달하는 수치로, 사실상 서울의 신규 아파트 공급이 정비사업에 전적으로 의존하고 있다는 평가를 낳고 있습니다. 특히 올해 1~4월 사이 일반분양은 단 두 곳에 불과하며, 서울 아파트 신규 공급이 매우 위축된 양상을 보이고 있습니다.
왜 정비사업에 의존하게 되었나?
서울은 이미 주거지로 개발이 완료된 지역이 많아 신규 택지 확보가 어렵습니다. 그 결과 신규 공급은 기존 노후 주거지를 정비하는 방식으로 집중될 수밖에 없습니다. 특히 강남, 마포, 용산 등 중심지에는 더 이상 공급할 수 있는 공공 택지가 거의 없으며, 재건축·재개발 외에는 사실상 공급 수단이 없습니다. 이러한 이유로 서울의 신규 아파트 공급 중 대부분이 정비사업에 의존하게 된 것입니다. 또한 정비사업은 입지와 인프라가 잘 갖춰진 지역에서 이루어지는 경우가 많아 수요자들의 선호도가 높고, 시세 형성에도 유리하다는 장점이 있습니다.
정비사업 의존 구조의 부작용
정비사업에 의한 공급은 필연적으로 불확실성과 지연을 수반합니다. 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 승인, 이주 및 철거, 착공 등 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 중간중간 민원, 분쟁, 행정절차 지연 등으로 사업이 장기간 표류하는 경우가 빈번합니다. 이에 따라 예정된 공급량이 시기대로 공급되지 못하고, 결과적으로 시장에 신규 물량이 지속적으로 부족한 상황이 반복되고 있습니다.
이와 같은 지연은 실수요자들에게는 선택지를 제한시키고, 결과적으로 신축 아파트에 대한 과도한 수요를 발생시켜 분양가 상승, 청약경쟁률 폭등 등의 현상을 유발하게 됩니다. 실제로 청량리역 인근의 정비사업 단지인 '롯데캐슬 SKY-L65'는 공급 지연 끝에 분양에 성공했으며, 현재 실거래가 기준 전용 84㎡가 18억 원을 상회하는 등 높은 시세를 형성하고 있습니다. 이러한 사례는 공급지연이 가격 상승으로 이어지는 전형적인 메커니즘을 보여줍니다.
공급 다변화는 가능할까?
서울의 주택공급이 정비사업에만 기댄다는 점은 도시 정책 측면에서도 문제입니다. 장기적으로는 도시 기능을 안정적으로 유지하기 위해 공급 수단을 다변화해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 예컨대, 공공기관 유휴부지나 도심 내 저밀도 구역을 활용한 중규모 개발, 민간 주도형 소규모 정비사업의 활성화, 용적률 상향 등을 통해 공급을 분산시킬 수 있는 방안이 모색되어야 합니다.
또한 제도적 측면에서도 정비사업 절차의 단축, 주민동의 기준 완화, 도시계획심의 간소화 등의 조치가 병행되어야 공급의 시간적 불확실성을 줄일 수 있습니다. 공급 부족은 단지 물량의 문제를 넘어서 가격, 거래량, 투자 수요에 영향을 미치는 중대한 변수이기 때문입니다.
수요자 입장에서의 리스크 관리
실수요자 입장에서는 정비사업 공급 위주 시장에서 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 우선 사업 지연 가능성을 감안한 장기 거주 계획이 필요하며, 정비사업 예정지 인근 단지 매입 시 가격 고점 우려를 충분히 검토해야 합니다. 또한 분양가상한제 적용 여부, 입주 시기, 교통 인프라 확충 계획, 학군 변화 등 다양한 요인을 함께 고려해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
최근에는 일부 조합이 분양가 상한제 회피를 위해 고분양가 책정을 추진하는 등 실수요자의 부담을 가중시키는 경향도 있으므로, 수요자 입장에서는 예비 사업성과 재정 건전성까지 따져보는 ‘정비사업 리터러시’가 요구되는 시대가 되었습니다.
결론
서울 아파트 시장은 정비사업 중심 공급체계로 재편되면서 공급 불균형 문제가 점차 심화되고 있습니다. 이는 가격 상승 압력, 청약 기회 불균형, 실수요자의 선택지 축소 등 다양한 부작용을 낳고 있으며, 단기적으로는 공급 속도를 높이고, 장기적으로는 공급 구조를 다변화해야 할 필요성이 제기되고 있습니다.
정부와 서울시는 정비사업의 효율성을 높이는 한편, 다양한 대체 공급 수단을 발굴하여 주택시장의 안정성과 접근 가능성을 동시에 확보할 수 있는 전략을 수립해야 합니다. 실수요자들 역시 정비사업 단지의 리스크와 장점을 균형 있게 분석하고, 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
'부동산 이슈' 카테고리의 다른 글
| 서울 아파트값 16주 연속 상승...강남3구 상승폭 확대 (0) | 2025.05.22 |
|---|---|
| 서울 강남구 아파트 평균 매매가, 사상 첫 40억 원 돌파 (0) | 2025.05.21 |
| 서울 아파트 분양, 1군 건설사 주도.. 레미안,자이,힐스테이트 (1) | 2025.05.19 |
| 수도권 소형 아파트 청약 경쟁률 급등 (1) | 2025.05.15 |
