서울 집값 급등 경고...정책대출 DSR 포함 및 공급확대

[출처-연합뉴스] 서울 아파트 전경

 

 

2025년 6월 25일, 한국은행이 최근 발표한 ‘금융안정보고서’에서 서울 주택시장의 집값 급등세에 대한 경고를 내놨습니다. 보고서에 따르면 올해 1분기 서울의 주택시장 위험지수는 0.43으로 전분기 대비 0.09포인트 상승하며 다시 위험 구간에 진입했습니다. 한은은 정책대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 방안 검토를 언급하며, 최근의 부동산 시장 과열이 실물경제 안정성과 금융건전성에 위협이 될 수 있다고 분석했습니다. 동시에 공급 확대가 병행되지 않으면 가계부채 증가와 자산버블 우려가 커질 수 있다는 점도 강조했습니다.

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서울 집값 급등 현상과 위험지수의 의미

서울 집값은 2025년 상반기 들어 급격한 상승세를 보이고 있으며, 이는 단순한 회복세가 아닌 시장 과열의 신호로 받아들여지고 있습니다. 특히 한국은행이 집값과 소득, 금리 등 주요 지표를 종합 분석한 결과, 서울의 주택시장 위험지수가 0.43으로 상승한 것은 우려할 만한 수치입니다. 통상적으로 0.3 이상이면 주의 구간으로 간주되며, 0.4를 넘기면 위험 구간으로 평가됩니다. 이는 가계의 소득 대비 주택 구매 부담이 커지고 있다는 것을 의미하며, 자산가격의 비이성적 상승이 사회적 문제로 연결될 가능성이 높아졌다는 점을 시사합니다.

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집값 급등의 주요 원인 분석

이번 집값 급등의 배경에는 여러 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 첫째, 기준금리 인하 기대감으로 인해 시중 유동성이 늘어나며 자산시장, 특히 부동산에 자금이 몰리고 있습니다. 둘째, 공급 측면에서는 서울의 신규 입주 물량이 줄어들며 수급 불균형이 심화되고 있습니다. 셋째, 7월부터 시행되는 DSR 3단계 규제를 앞두고, 이를 피하려는 ‘막차 수요’가 단기간 집중되면서 매수세를 더욱 자극하고 있습니다. 넷째, 정치적 불확실성 해소와 경기부양에 대한 기대감도 시장 심리에 긍정적인 영향을 주고 있는 상황입니다.

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[출처-한경 경제용어사전] DSR

 

한은의 정책대출 DSR 확대 검토 의미

한국은행이 정책대출에까지 DSR을 확대 적용하겠다는 방침을 밝힌 것은 주목할 만한 변화입니다. 현재는 전세자금대출, 보금자리론, 신혼부부 디딤돌 대출 등 정책성 대출에는 DSR 규제가 적용되지 않지만, 향후 이를 포함하게 되면 실수요자들의 자금 접근성은 더욱 낮아질 수 있습니다. 하지만 한은은 이러한 조치가 오히려 가계부채 급증을 사전에 차단하고, 부동산 시장의 안정성을 유지하는 데 필요하다고 판단하고 있습니다. 이는 부동산 시장을 더는 유동성으로만 해결하려는 접근이 아니라, 근본적인 수요 관리 및 리스크 대응 중심으로 패러다임을 바꾸려는 시도로 해석됩니다.

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공급 확대와 병행돼야 할 대응 전략

한은은 이번 보고서에서 공급 확대의 중요성도 강조했습니다. 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서 대출 규제만 강화할 경우, 실수요자의 피해가 커질 수 있기 때문입니다. 특히 청년층, 신혼부부, 무주택 서민 계층의 내 집 마련 기회가 더욱 줄어들 수 있다는 점에서, 정부는 공공임대주택 확대, 재개발·재건축 인허가 속도 조절, 택지 확보 등을 포함한 종합적인 공급 대책을 마련해야 합니다. 전문가들도 단순한 대출 억제보다도 수요와 공급의 균형이 맞는 시장 구조를 만들어야 한다고 조언하고 있으며, 부동산 시장의 장기적 안정을 위한 사회적 합의도 함께 이루어져야 할 시점입니다.

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결론

한국은행의 경고는 서울 부동산 시장의 급등세가 단순한 단기 회복이 아닌 구조적 위험 가능성을 내포하고 있음을 명확히 보여주고 있습니다. 정책대출까지 포함하는 DSR 적용 검토는 시장 전반에 경각심을 일으키고 있으며, 공급 확대와 병행되지 않으면 실수요자 피해는 더욱 커질 수 있습니다. 정부와 금융당국은 이제 유연하면서도 실효성 있는 정책 조합을 통해 부동산 시장의 불균형을 해소해야 할 시점입니다. 시장 참여자들 역시 기대심리에 편승하기보다 장기적인 리스크 관리에 초점을 맞춘 전략적 접근이 필요합니다.