감정평가의 법적 기준과 실제 감정 절차 이해하기

감정평가서

 

법원경매를 준비하는 초보자들은 경매물건을 검색하여 해당 물건을 찾게 되면 여러 정보 중에 가장 먼저 마주하게 되는 정보는 ‘감정가’입니다. 이 감정가는 해당 경매물건의 시작가 역할을 하며, 입찰자들의 입장에서는 입찰가를 정하는 기준이 되기도 합니다. 하지만 많은 사람들은 감정가가 어떤 방식으로 정해지는지, 이때 감정평가 금액에는 어떤 법적 근거와 절차가 있는지를 잘 모르고 낙찰 판단을 내리는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 감정평가가 어떤 법적 기준에 따라 이뤄지는지, 경매 절차에서 감정이 어떻게 진행되는지를 이해하기 쉽게 알려드리겠습니다. 감정가만 믿고 입찰하기에 앞서, 그 ‘숫자’가 어디서 왔는지를 먼저 이해해 보겠습니다.

1. 감정평가의 법적 근거와 목적

감정평가란?

감정평가란 토지, 건물, 선박, 자동차 등 모든 사물 및 음원, 지적재산 등의 경제적 가치를 '전문적인 기준'에 따라 산정하는 것을 말합니다. 감정평가는 반드시 공인 감정평가사가 수행하여야 하며 자격 없는 사람이 작성한 평가는 법적으로 효력을 인정받지 못합니다.

법원에서는 경매 개시 전, 해당 부동산의 가치를 알 수 없습니다. 어느 정도의 금액으로 산정하여 경매에서 처분해야 하는지 객관적으로 판단해 입찰 기준이 필요합니다. 법원은 이를 위해 해당 부동산의 ‘감정평가’를 의뢰합니다. 이때 법원은 감정평가법인, 감정평가인을 지명하여 해당 부동산의 감정가 산정을 의뢰하게 되는 것입니다. 감정평가인은 법원이 제시한(해당 부동산 법원서류) 범위 내에서 부동산의 가치와 상태를 면밀하게 조사하여 감정하고 그 결과를 감정가로 산정하여 감정평가서를 제출하게 되는 것입니다.

 

감정평가의 법적 근거

• 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조, 제22조에 의하며
• 「민사집행법」 제97조: 집행법원은 부동산의 감정가를 정하여 매각 기준을 삼도록 규정하고 있습니다.
• 「부동산 공시가격 알림」도 감정평가의 참고자료로 사용합니다.

즉, 경매 감정은 단순한 가격 추정이 아니라, 법원이 정한 기준과 법령에 따라 공식적으로 진행되는 절차입니다.

2. 경매 감정 절차의 흐름과 실제 사례

감정평가 절차 요약

1. 채권자가 법원에 경매를 신청하면 → 법원은 법적 여러 내용을 확인하고 경매개시결정을 합니다.
2. 법원은 집행관을 시켜 해당 부동산 ‘현황조사’를 실시하도록 합니다.
3. 법원은 ‘감정평가사’를 지정하여 해당 부동산의 감정 의뢰합니다.
4. 감정평가사는 법원으로 부터 의뢰받은 해당 부동산에 서류조사 및 현장 방문조사를 거쳐 감정평가서 작성합니다.
5. 감정평가서는 법원에 제출되어 해당 부동산의 ‘감정가’로 공개고 이를 통한 경매 시작가를 정합니다.

감정평가는 보통 최소 4~10개월 전 자료를 기반으로 하기 때문에, 경매투자자들의 실제 입찰 시점과 시세 차이가 많이 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가만 보고 낙찰가를 판단하게 되면, 감정가와 부동산 현 시세와의 괴리로 손해를 볼 가능성이 존재합니다.

 

실제 사례

- 2024년 8월 경매물건 중 감정가 5억원으로 평가된 아파트 물건이 있는데, 실제 시세는 4억3천만원 정도였습니다. 7천만원의 차이가 있었는데 이유는 감정평가 시점에 있었습니다. 해당 부동산의 감정평가 시점이 2023년 10월로 10개월 전에 아파트 거래를 바탕으로 평가하여 나온 감정가였습니다. 결국 시점의 문제가 있었던 것입니다. 해당 아파트의 현 시세는 10개월 동안 하락기를 맞아 7천만원 정도가 낮아진 4억3천만원 정도였던 것입니다. 결국 경매진행 시점의 감정가는 현시세보다 7천만원이나 높게 책정하여 시작하게 된 것입니다.

- 감정가 3억원으로 평가된 다세대 주택이 실제 시세보다 높게 책정돼 유찰을 반복한 사례가 있습니다. 알고 보니 해당 주택은 건물 구조상 문제가 있었고, 감정 당시엔 이를 반영하지 못했던 것입니다. 이처럼 감정평가사도 현장을 제대로 파악하지 못하거나, 일시적 시세를 반영했을 경우 현실과 괴리가 생길 수 있습니다.

감정평가는 참고자료이지, 절대적인 기준이 아님을 꼭 인지해야 합니다.

3. 감정평가서 보는 법과 주의할 점

법원 경매사이트나 경매 정보사이트에는 반드시 해당 물건의 ‘감정평가서’가 첨부되어 있습니다. 이 평가서에는 감정의 근거, 감정방법, 비교사례 등을 포함한  해당부동산의 내용을 자세하게  설명되어 있습니다. 경매투자자는 입찰 전 감정평가서를 반드시 꼼꼼히 읽어야 하겠습니다.

 

감정평가서의 주요 항목

• 감정가: 해당 부동산의 기준가격
• 감정평가일: 감정서가 작성된 시점 (시세와의 시차 체크!)
• 위치 및 면적: 실질적인 입지, 용도지역, 건물 구조 확인
• 비교사례: 인근 유사물건과의 가격 비교
• 감정방법: 원가법, 수익환원법, 거래사례비교법 등 사용 여부

체크포인트

• 감정일자와 입찰일자 간의 시간 차이: 6개월 이상일 경우 시차가 있기에 좀 더 면밀한 시세조사 필요
• 비교사례의 신뢰도: 비슷한 위치, 조건인지 확인
• 수리비, 공실, 무단점유 등의 현황 반영 여부

감정평가서는 ‘가격의 이유’를 설명하는 문서입니다. 이 내용을 정확히 해석할 수 있어야 합리적인 입찰이 가능해집니다.

결론

감정가를 신뢰하는 것은 좋지만, 그 출처와 산정방식을 모른 채 무조건적으로 따르는 것은 위험합니다. 감정가는 법적으로 공신력 있는 절차를 거쳐 정해지지만, 시장 상황은 항상 변하기 때문입니다.

입찰자는 감정평가의 목적과 절차를 이해한 뒤, 감정가를 하나의 ‘참고 기준’으로 활용하되, 반드시 시세조사와 현장조사로 결국 나만의 감정평가서를 만들어 입찰의 근거를 확보하는 노력이 필요합니다.

감정평가는 법적 근거를 갖춘 절차임을 이해할 것

감정평가서는 반드시 입찰 전 정독할 것
감정가는 판단의 기준일 뿐, 시세와 현장 확인이 필수임을 기억할 것

이해하고 분석할수록, 경매는 더욱 안전한 투자로 다가올 것입니다.