법원 경매에서 '채권'과 '물권'을 알아야 하는 이유

채권과 물권

 

 

우리는 부동산 투자에서 법원경매는 ‘부동산을 저렴하게 낙찰받는 가장 좋은 방법이다' 라고 생각합니다. 하지만 이는 부동산 경매에는 복잡하게 얽힌 권리를 분석하여 부동산의 ‘법적 위험’을 확인하고, 대처할 수 있는 방법을 찾아 ‘안전한 수익’을 만들어내는 복합적인 투자행위입니다. 이 과정에서 중요하게 생각되는 개념이 바로 채권과 물권입니다. 초보자일수록 어렵게 느껴지는 이 두 개념이 법원경매에 있어 어떤 영향을 미치는지, 그리고 왜 꼭 알아야 하는지를 자세하게 알려드리겠습니다.

1. 채권과 물권의 개념, 경매에서의 차이

법원경매에서 가장 기초적인 개념이면서도 초보투자자들 중 많은 분들이 혼란스러워하는 것이 바로 ‘채권’과 ‘물권’입니다. 이 둘은 모두 돈을 받을 ‘권리’를 의미하지만, 경매에서 적용되는 범위와 속성이 전혀 다릅니다.

우선 채권은 사람과 사람 개인 사이의 권리관계를 말하는 것입니다. 예를 들어, A 씨가 B 씨에게 돈을 빌려줬다면 A 씨는 B 씨에게 돈을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 이것이 바로 채권입니다. 하지만 이 채권은 오로지 B 씨에게만 주장할 수 있습니다. B 씨의 가족이나 친지 등 다른 사람에게는 효력이 없는 것입니다. 그래서 채권은 특정인에게만 행사할 수 있는 ‘상대적 권리’ 라고 부릅니다.

반면 물권은 특정한 ‘물건’에 대해 제 3자 누구에게나 주장할 수 있는 권리입니다. 부동산을 예로 들면, 소유권·전세권·(근)저당권 등이 물권입니다. A 씨가 부동산을 소유하고 있다면, 그 부동산을 담보로 물권을 확보하였기에 그 소유권은 제 3자 누구에게나 주장할 수 있고 또 법적인 등기에 공시, 권리보호도 받습니다. 이처럼 물권은 강력한 효력을 갖기 때문에 ‘절대적 권리’라고도 부릅니다.

법원경매는 바로 이 ‘물권’과 ‘채권’이 얽힌 부동산을 분석하고 정리하는 과정입니다. 그리고 그 정리 순서와 방식은 ‘선순위’와 ‘등기상 순서’에 따라 달라지기 때문에, 이 개념들을 정확히 이해하지 못하면 권리분석 자체가 어려워질 수 있습니다.

2. 경매에서 소멸권리와 인수권리는

경매를 통해 부동산을 낙찰받는다는 것은 단순히 해당물건을 저렴하게 취득한 것만은 아닙니다. 그 부동산에 얽혀 있는 권리관계를 예기치 않게 함께 인수할 수도 있고, 법적으로 정리될 수도 있기 때문에, 낙찰자는 반드시 해당 물건의 ‘권리 소멸 여부’를 사전에 분석해야만 합니다. 이 분석의 핵심이 바로 채권과 물권의 구분입니다.

보통 ‘채권’은 경매 절차에서 대부분 소멸됩니다. 예를 들어, 은행의 대출채권이나 개인 간의 금전 채권 등은 말소기준등기 이후에 등기된 경우 대부분 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 ‘물권’은 다릅니다. 물건의 경우에는 낙찰 이후에도 살아남아 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

물권에서 대표적인 예가 ‘전세권’이나 ‘임차권’입니다. 만약 임차인이 경매 전에 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 대항력 있는 상태였다면, 경매로 소유권이 넘어가더라도 해당 임차인은 선순위 임차인으로 점유할 권리 및 배당요구할 권리를 유지합니다. 낙찰자는 임차인을 인수하거나 임대보증금을 전액 반환해야 할 수도 있죠. 이것이 바로 ‘인수주의’가 적용되는 상황입니다.

이런 내용을 정확히 파악하지 못하고 입찰에 참여하면, 겉보기에는 무지 저렴한 부동산을 낙찰받은 것으로 생각하지만 낙찰 이후 수천만 원의 손실을 떠안게 되는 일이 흔하게 발생합니다. 따라서 ‘이 권리가 채권인지 물권인지’, ‘소멸 대상인지 인수 대상인지’를 분석하는 능력이 경매에 있어 권리분석 핵심이라고 볼 수 있습니다.

3. 말소기준권리와 권리분석의 핵심은 결국 채권과 물권

경매 공부를 시작하면 누구나 한 번쯤 듣게 되는 말이 있습니다. 바로 ‘말소기준권리’입니다. 말소기준권리는 말 그대로 법원경매를 통해 말소(소멸)되는 권리와 그렇지 않은(인수) 권리의 기준선입니다. 이 말소기준권리 보다 늦게 설정된 권리는 경매로 소멸되고, 기준보다 먼저 설정된 권리는 소멸되지 않아 낙찰자가 떠안을 수도 있습니다.

말소기준권리는 보통 근저당권, 저당권, (가)압류 등 물권 중 가장 먼저 설정된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리를 잡고, 그 이후에 설정된 등기사항을 순서대로 보며 ‘소멸 여부’를 판단합니다.

예를 들어, 동일한 부동산에 근저당권(물권), 임차권(물권), 가압류(채권)가 함께 존재한다고 가정해 보겠습니다. 이때 근저당권이 말소기준권리라면, 그보다 후순위인 임차권과 가압류는 경매로 소멸될 수 있습니다. 하지만 임차권이 대항력을 가지고 있다면 이야기는 달라지죠. 물권 중에서도 임차권은 임차인이 일정한 요건을 충족한 경우에는 낙찰자가 권리를 인수해야 하는 상황이 됩니다.

이처럼 채권과 물권의 차이, 말소기준권리의 개념, 권리 분석의 로직은 모두 연결되어 있습니다. 초보자가 경매에서 가장 많이 실수하는 부분도 바로 이 권리분석입니다. 등기부등본을 읽을 줄 아는 것만으로는 부족합니다. 권리의 ‘법적 성질’을 이해하고 있어야만, 진짜 의미 있는 분석이 가능해집니다.

결론

경매는 ‘저렴하게 사는 기술’이 아니라 ‘위험을 걸러내는 기술’입니다. 그 기술의 시작점인 바로 채권과 물권의 이해이고, 그것을 통해 권리분석을 하고, 리스크를 사전에 해결하여야, 우리는 안전한 경매수익을 실현할 수 있는 것입니다.

채권은 대부분 소멸되지만, 물권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 경우가 있습니다. 이 단순한 원칙 하나만 제대로 알고 있어도, 초보 투자자가 입을 수 있는 수많은 손해를 피할 수 있습니다. 반대로 이 원칙을 무시하거나 모른다면, 누구나 경매를 통해 ‘저렴하게’ 부동산을 취득하더라도, 결국 ‘비싸게’ 손해를 보는 결과로 이어질 수 있습니다.

따라서 초보 투자자분들이라면, 무엇보다 먼저 채권과 물권의 개념을 정확히 이해하고, 그것이 등기부에 어떻게 표시되며, 낙찰 시 어떻게 소멸 또는 인수되는지를 숙지해야 합니다.