법원경매 입찰표 작성법부터 입찰 실전절차까지

법원경매 입찰표 작성

 

초보 경매투자자 여러분들은 부동산 경매는 “낙찰만 받으면 되는 것 아닌가”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 입찰에 참여해 보시게 되면 전혀 다른 세상이 기다리고 있습니다. 특히나 입찰 당일은 시간, 서류, 법원 분위기, 절차 등 모든 것이 초보 경매투자자분들께는 다소 생소하기 때문에 사전에 미리 알아두지 않으면 당황하기 쉽습니다.

오늘은 경매 초보자도 법원에 당당히 입장해서 제대로 입찰할 수 있도록 입찰표 작성법에서부터 입찰당일 법원 절차, 개찰 및 낙찰 여부 확인까지 실전을 기준으로 아주 상세하게 알려 드리겠습니다.

1. 입찰 전 준비: 입찰표, 보증금, 서류 준비

초보 경매투자자들에게 입찰 전 준비과정은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 입찰을 위해 법원에 가기 전에 반드시 챙겨야 할 필수 준비물들이 있습니다. 이것이 제대로 갖추고 가지 않으면 법원까지 갔어도 입찰을 못하고 돌아와야 할 수도 있습니다.

아래와 같이 알아보겠습니다.

① 입찰표 작성
경매 입찰표는 모든 법원에서 제공하는 양식입니다. 보통 경매법원에 들어가시면 앞쪽에 비치되어 있습니다. 하지만 가능하면 미리 인터넷(대법원 경매정보 사이트, 경매정보 유료사이트 등)에서 양식을 출력해 미리 작성해서 가는 것이 좋습니다.
입찰표에는 아래와 같은 내용이 들어갑니다:

• 사건번호
• 부동산 표시
• 입찰자 인적사항(대리 입찰자 포함)
• 입찰금액
• 입찰보증금액

기재할 때 입찰금액을 꼭 ‘숫자’ 로 입찰금액 단위를 정확하게 확인하고 작성하셔야 합니다.

② 입찰보증금 준비
보통은 최저입찰가의 10%가 입찰보증금입니다. 이를 반드시 확인하시고 현금, 자기앞수표 등의 방법으로 준비해야 합니다. 되도록자기앞수표는 입찰 전일 사전에 은행에서 발급받으시는 게 좋으며, 반드시 입찰 당일 유효하게 사용할 수 있도록 발급일자 및 액면금액을 정확하게 확인해야 합니다.

③ 신분증, 도장 및 위임장
개인이 직접 입찰할 경우는 신분증과 도장만 있으면 되지만, 간혹 본인의 사정상 대리인 또는 법인 명의로 입찰하는 경우에는 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장 등 추가 서류가 필요합니다. 실수 없이 준비해야 입찰이 원활하게 진행할 수 있습니다.

입찰 당일은 법원에 사람들이 많이 몰리는 만큼, 모든 서류를 미리 작성해 가고 입찰보증금도 입찰 전 사전에 꼼꼼히 준비해 가는 것이 ‘멘탈 붕괴’를 막는 핵심이 되겠습니다.

2. 입찰 당일: 법원 방문부터 입찰 절차까지

드디어 입찰 당일입니다. 경매가 처음인 분이라면 이 날의 분위기와 절차가 매우 낯설게 느껴질 수 있습니다. 하지만 알고 가면 훨씬 여유롭고 실수 없이 처리할 수 있습니다. 혹시 자가용을 이용하신다면 먼저 법원주차장 위치와 주차장을 이용할 수 있는 번호판인지를 먼저 확인하시고 가셔야 합니다. 입찰일과 자동차 끝자리 번호에 따라 주차가 불가할 수 있습니다.

① 법원 도착 시간
입찰은 보통 오전 10시부터 시작해서 11시 30분 사이에 마감됩니다(이는 법원마다 조금씩 다름). 현장 분위기를 익히고 실수 없이 서류를 정리하려면 최소 30분 전 도착을 권장드립니다. 주차시간등을 고려한다면 말입니다.

② 입찰서류 제출
작성한 입찰표, 보증금(수표 등)을 포함한 서류 일체를 봉투에 넣어 입찰함에 제출합니다. 봉투는 모든 법원에서 제공하므로 직접 준비하실 필요는 없으며, 겉면에 ‘사건번호’와 물건번호가 있는 물건은 물건번호까지 작성 그리고 ‘입찰자 이름’을 적습니다.

대리인이 대리 입찰할 시에는 입찰자 인감증명서도 꼭 첨부하셔야만 합니다.

③ 복수 입찰도 가능
한 사람이 여러 물건에 입찰하고 싶다면 각각 별도의 입찰표 및 보증금을 준비해 입찰함에 제출하면 됩니다. 단, 한 사건에 동일인이 중복 입찰하는 것은 금지됩니다. 간혹 입찰금액을 잘못 기재하고 입찰을 한 경우에 중복입찰을 이용해서 입찰무효를 만드는 경우도 있습니다. 이럴 때만 중복입찰을 이용하세요.

- 입찰 전, 진행되는 사건번호를 확인하고 마지막으로 물건명세서상 변동이 있는지 확인 후 입찰마감시간 전에 입찰하시면 됩니다.
- 입찰표는 한 글자라도 오기하게 되면 낙찰이 되어도 무효가 될 수 있으니, 천천히 신중하게 작성하시면 됩니다.

3. 입찰 마감 후: 개찰, 낙찰 여부 확인 및 다음 단계

① 개찰시간 및 방법

입찰마감 후 보통 30분~1시간 이내에 해당 법원 경매법정에서 개찰을 시작합니다. 누구나 자유롭게 참관이 가능하며, 경매번호 순서대로 개찰을 하며 이 모습은 현장에 있는 모니터로 볼 수 있고 또한 입찰자 내용을 판사님이 육성으로 발표하여 입찰자들에게 낙찰 결과가 전달됩니다.

② 낙찰자는 어떻게 정해지는가
최고가매수인은 입찰가격이 가장 높은 사람으로 정해집니다. 즉, 낙찰자가 되겠습니다. 단, 입찰보증금 부족, 서류 누락, 서류 작성실수 등 낙찰이 무효가 되면 자동 탈락되며, 그다음 차순위자가 낙찰자가 되는 것입니다.

③ 낙찰받았을 경우
입찰 당일 최고가매수자가 되면 그 자리에서 즉시 ‘낙찰자 확인증’을 수령할 수 있으며, 이후 법원에서 ‘매각허가결정’이 나면 지정기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금기일까지 잔금을 납부하게 되면 비로소 소유권 이전되고 등기업무를 볼 수 있으며 다음 명도 절차로 이어지게 됩니다.

④ 패찰의 경우
입찰보증금은 통상 최고가매수자가 정해지면 나머지 입찰자들에게 즉시 반환됩니다. 입찰보증금에 대한 반환 걱정은 안 하셔도 됩니다. 우리 법원은 믿을 수 있으니까요.

낙찰자가 되었더라도 낙찰 이후  ‘매각허가결정’이 나기 전까지는 여러 가지 이유로 법원이 낙찰을 취소할 수 있는 권한이 있습니다. 낙찰취소는 흔한 경우는 아니니 우리는 이 시간에  경락잔금대출을 확인하고 점유자를 접촉하여 명도진행에 대해 준비를 하고 있으면 되는 것입니다.

 

결론

법원경매 입찰은 생각보다 간단하면서도 복잡할 수 있습니다. 경매절차 자체는 정확하고 명확하지만, 그중 하나라도 놓치면 큰 실수로 이어질 수 있습니다. 특히 초보자들은 입찰표 작성 실수, 보증금 착오, 입찰 시간마감 등 사소한 부분에서 실격되기 쉽습니다.

그러나 오늘 소개해드린 절차들과 주의사항들을 숙지하고 한 번만 실행해 본다면, 이후에는 아주 익숙하게 참여할 수 있습니다. 부동산 경매는 경험이 자산입니다. 100번의 모의 입찰보다는 단 한 번의 실전 참여가 여러분의 경매 자신감을 수직 상승시킬 수 있습니다. '입찰 전 충분한 준비, 입찰 당일 침착한 대응, 입찰 후 꼼꼼한 체크' 이 세 가지가 갖춰진다면, 곧 낙찰자가 될 수 있습니다.