경매와 공매의 차이점과 각 장점과 단점은?

경매와 공매의 차이점, 장점과 단점

 

 

부동산 투자에 관심이 있다면 ‘경매’와 ‘공매’라는 용어를 들어봤을 것입니다. 두 제도 모두 채무자의 자산을 매각해 채권자의 권리를 보장하는 절차이지만, 진행 기관, 법적 절차, 입찰 방식 등에서 중요한 차이가 존재합니다.

이번 글에서는 부동산 경매와 공매의 차이점을 구조적으로 비교하고, 각 방식의 장점과 단점을 정리해 투자자 입장에서 어떤 전략으로 접근하면 좋은지 알려 드리겠습니다.

경매와 공매의 법적 차이와 주체 구분

경매는 민사집행법에 근거한 법원 주도의 집행 절차입니다. 채권자가 법원에 강제집행을 신청하면 법원이 사건을 배당하고, 경매개시결정을 통해 절차가 시작됩니다. 일반적으로 금융기관, 개인채권자 등이 주로 경매를 신청합니다.

반면 공매는 국세징수법, 지방세징수법, 한국자산관리공사법 등에 따라 행정기관이 직접 세금 체납 재산을 매각하는 절차입니다. 대표적으로 한국자산관리공사(캠코)가 온비드를 통해 진행하며, 국세청, 지자체, 공기업이 채권자 역할을 합니다.

정리하면, 경매는 법원이 주체이고, 공매는 행정기관(또는 준공공기관)이 주체이며, 적용 법률도 다릅니다. 경매는 민사절차, 공매는 행정절차라는 점에서 입찰자 보호와 절차 투명성 측면에서 차이를 보입니다.

입찰 절차와 실전 방식의 차이

경매는 1회 유찰 시 최저가가 20~30% 하락하고, 이후 유찰 때마다 10%씩 낮아집니다. 법원경매는 전자입찰은 안되고 무조건 현장 입찰을 통해 전국 법원 경매에 참여할 수 있습니다. 그래서 시간적, 물리적 비용이 발생합니다. 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 등 입찰 전에 충분한 정보를 열람할 수 있어 분석 기반의 접근이 용이하다는 장점이 있습니다.

공매는 보통 입찰 기간이 짧고, 전자입찰(온비드)만으로 진행됩니다. 1번 유찰 후에도 동일가 재공고 형태로 진행되어 가격이 큰 폭으로 떨어지지 않을 수 있습니다.

또한 공매 물건은 감정평가서나 점유자 정보가 공개되지 않는 경우도 많아, 현장조사나 제3자 확인이 어렵다는 단점이 있습니다. 반면 경매는 법원에서 조사한 공식 자료가 있어 보다 신뢰도 있는 정보 기반으로 분석이 가능합니다.

경매와 공매의 장단점 비교

경매의 장점:

• 정보가 상세하고 투명하다 (현황조사서, 감정서 등)
• 입찰 참여 전 충분한 준비와 분석이 가능
• 권리분석 기준이 명확하고 관련 판례도 많다

경매의 단점:

• 절차가 길고, 낙찰 후 소유권 이전까지 평균 2~3개월 이상 소요
• 낙찰가 경쟁이 심해지면 투자 수익률 저하
• 명도(점유자 퇴거) 과정이 복잡할 수 있음

공매의 장점:

• 절차가 간단하고 낙찰 이후 이전속도가 빠르다
• 공공기관 주도로 체납재산 중심이므로 낙찰가가 저렴한 경우가 많음
• 취득세 감면 등 세제 혜택 있는 경우 있음

공매의 단점:

• 정보 부족 (감정서, 현황조사서 없음)
• 입찰 기한이 짧아 분석 시간이 부족함
• 점유자 현황 파악이 어렵고 명도 리스크 존재

결론

경매와 공매는 각기 다른 특성과 리스크를 가지고 있기 때문에, 투자자의 성향과 전략에 따라 접근 방식이 달라져야 합니다. 정보를 충분히 분석하고, 절차를 따라 안정적으로 투자하고 싶다면 ‘법원 경매’가 더 적합할 수 있습니다.

반면 빠르게 진행되며 초기 진입비용이 낮은 ‘공매’는 경험자나 현장 분석에 능한 투자자에게 적합합니다. 단, 공매는 정보 부족으로 인한 예측 실패 가능성이 높기 때문에 신중한 판단이 필수입니다.