부동산 경매를 통해 첫 주택을 마련하려는 분들 또는 장기적으로 보유하려는 목적 외에도 단기에 매도하여 매매차익을 실현하고자 하는 투자자들도 있습니다. 이때 반드시 고려해야 하는 것은 세금 문제일 것입니다. 취득세, 재산세, 양도소득세 등 다양한 세금이 부과될 수 있으며, 주택의 가격과 보유 기간에 따라 달라질 수 있습니다. 여기에서는 경매로 집을 취득하였을 경우 발생하는 세금 항목과 절세 전략을 자세히 알아보겠습니다.
1. 부동산 경매와 주택 취득 시 발생하는 세금
부동산 경매를 통해 첫 주택을 취득할 경우, 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득세는 주택을 새로 취득할 때 부과되는 세금으로, 취득세의 요율을 일반매매와 경매를 통한 취득도 동일한 기준이 적용됩니다.
다만 일반매매와 다른 점은 과세표준을 정하는 방식입니다.
1. 일반매매에서는 매입가격이 시가표준액보다 적을 경우 시가표준액이 과세표준이 됩니다.
2. 경매에서는 낙찰가격이 시가표준액보다 적더라도 낙찰가격을 과세표준액으로 삼습니다.
(지방세법 제10조5항 국가가 주관하는 공정한 경쟁을 통해 취득한 각격이라는 것을 인정해 주는 것)
예를들어 이미 상권이 죽어버린 지역의 상가는 시세가 시가표준액의 20%에 못 미치는 경우
이 상가를 일반매매와 경매로 똑같이 20%라는 가격으로 매입했을 경우
1. 일반매매로 매입을 했다면 과세표준은 매입가격보다 훨씬 높은 시가표준액을 기준함
2. 경매로 매입했다면 낙찰가격으로 과세표준을 정하기에 취득세 절감이 됨
- 취득세율
- 1 주택(조정대상지역 제외): 1~3%
- 2 주택(조정대상지역 포함): 1~3% (조정대상지역 8%)
- 3 주택 이상: 12%
- 법인 명의 취득: 12%
2. 보유 중 발생하는 세금 (재산세, 종합부동산세)
주택을 취득한 후에는 매년 재산세와 종합부동산세를 납부해야 합니다.
이때 재산세와 종합부동산세는 보유세이기에 일반매매와 경매로 취득한 주택의 보유세는 동일합니다.
- 재산세: 주택 공시가격에 따라 0.1~0.4% 부과
- 종합부동산세: 공시가격 11억 원 초과 시 부과
3. 매도 시 발생하는 세금 (양도소득세)
일반매매든 경매든 취득한 주택을 나중에 매도할 경우, 양도소득세에 대한 부분을 고려해야 합니다.
양도소득세는 필요경비의 인정이 중요(필요경비 인정비용이 많을수록 양도세는 줄어듬) 합니다.
1. 경매컨설팅 비용은 부동산경매와 관련된 컨설팅 비용으로 직접적으로 지출한 사실일 확인될 경우 필요경비로 인정되어 공제 가능 (조심 2012서 1753 [심판])
2. 소유권을 취득한 후 임차인을 내보내는 과정인 경매에서 소요된 비용(강제집행비용)은 필요경비로 인정되지 않음 (조심 2012서 478, 20120423)
3. 이사(명도) 비용은 낙찰을 받은후 그 집에 살고 있는 사람을 퇴거시키기 위해 지급한 이사(명도)비용은 필요경비로 인정 되지 않음 (재산 01254-2947,1988.10.13)
4. 체납관리비는 기존에 살던 사람이 미납한 관리비를 대신 내야 할 경우인데 금액을 필요경비로 인정받기 위해서는 두 가 지 요건이 충족되어야 합니다.
첫째, 기존 점유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 가능성이 없어야 합니다.
둘째, 관리규약에 정해진 단전, 단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 납부한 상황이여야 합니다.
이 두 가지 요건이 충족되었을 시에만 필요경비로 인정 가능 (대법원 2012두 28285,2013.04.26)
5. 유치권은 판결문 등에 의해 효력이 있는 것으로 인정받은 진짜 유치권자에게 실제로 지출한 비용은 필요경비로 인정,
반면 법적 지금 의무가 없는 유치권자에게 지출한 비용은 필요경비 불인정(소득세법 집행기준 97-163-16 [필요경비에 산입 되는 유치권]
4. 부동산 매매업과 관련된 세금
일반적으로는 취득 후 단기로 부동산을 매매하면 단기 양도세율 70%가 적용되지만 부동산의 매매를 목적으로 하는 사업자가 부동산을 판매하는 경우에는 다릅니다.
1. 부동산 매매사업자로 신고되어 있으면 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 비 업무용 토지를 제외한 부동산에 대해 서는 하루만 보유하고 매도하여도 단기 양도세율이 아닌 일반 세율(6~38%)을 적용합니다.
2. 부동산 매매업 신고를 하지 않았더라도 과세당국이 부동산 매매사업자로 간주하고 세금을 추가로 부가하는 경우도 있음
첫째, 부가가치세법상 1 과세기간(6개월)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
둘째, 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수 등을 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성
5. 경매와 부가가치세
상가나 오피스텔을 경매로 낙찰받은 경우 주의할 사항
1. '부가가치세 별도'라는 특별매각조건이 있는 경우가 아닌 경우 낙찰가에는 부가가치세가 포함되어 있지 않은 것으로 봄
(부가가치세법 시행령 제18조 제3항, 2006년 개정)
2. 반면에 이 물건을 매각할 경우에는 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부해야 할 경우도 있음
세금문제에는 다양한 변수가 존재하므로 반드시 조세전문가와 먼저 상의하는 걸 추천합니다.
6. 결론
경매를 통해 첫 집을 취득할 때는 단순히 낙찰가만 고려하는 것이 아니라, 취득세, 보유세, 양도소득세까지 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 생애 최초 주택구매자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는지 확인하고, 매도 시 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하는 것이 중요합니다.