이번에는 공유자 우선매수 청구권에 대해서 알아보겠습니다.
그전에 [공유자]란 무엇인지 먼저 알아야 하겠지요. 요즘은 주택을 구매할 때 부부공동명의를 많이 하고 있습니다. 여러 가지 세제혜택이 있기 때문인데요. 이 경우 통상 남편이 1/2 소유권을 가지고 사모님이 1/2 소유권을 가지게 됩니다.
이것은 하나의 부동산을 2인 이상이 공유하는 것이고 여기서 각 소유주들을 공유자라고 합니다.
물론 하나의 부동산에 다수의 공유자가 있기도 합니다. 예를 들어 아버지가 돌아 가시면서 상속을 할 경우입니다.
실제 어느 부동산의 소유권을 공유지분으로 취득한다는 이야기는, 이미 공유자들 간에 어느 정도 이해관계가 있는 부동산을 취득한다는 이야기입니다. 그만큼 어려운 부분도 있습니다.
우리는 여러 공유자중 한 사람의 채권채무관계로 경매에 나온 해당 부동산의 공유자 지분을 경매투자하는 것입니다.
그렇게에 좀 더 신중하고 치밀하게 물건을 분석하고 계획하여야 될 것입니다.
1. 공유자 우선매수청구권은 최고가 매수신고인의 가격으로 가져가는 것
[공유자의 우선매수권]은 일단 경매입찰에서 최고가 매수신고인( 흔히 낙찰자라고 이야기합니다) 이 결정된 뒤에 우선매수 신고을 한 공유자에게 그 낙찰된 금액으로 우선매수를 할 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다.
경매투자자 입장에서는 이런 경우 매우 억울할 수 있습니다. 한 번 낙찰받기도 어려운데, 공유자의 우선매수권으로 인해 낙찰기회를 빼앗기게 되니까요. 하지만 큰 틀에서 보면 공유자의 우선매수권이란 제도는 꼭 필요한 부분이라고 할 수 있겠습니다.
2. 공유자 우선매수청구권은 추후 또 다른 분쟁을 방지하는 목적
어떤 부동산을 공동으로 매입하여 지분권자가 된 사람들은 서로 잘 알고 있는 사이였을 것이고 이해관계가 동일한 사람들일 겁니다.
그런데 일부 지분이 이해관계가 다를 가능성이 있는 제3자에게 매각이 될 경우 추후 나머지 지분권자 사이에서 또 다른 분쟁이 발생할 가능성이 놓아지겠죠. 그렇기 때문에 법원에서는 이해관계가 동일한 다른 공유자들에게 해당 부동산을 우선 매수할 수 있도록 공유자 우선매수청구권이란 제도를 만들어 준 것입니다.
3. 지분경매물건의 공유자 우선매수청구권 포인트
1. 지분경매물건의 다른 공유자는 경매 매각기일까지 보증금을 법원에 제출하고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 다른 지분권자의 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. (단, 법원에서 매각종결선언을 하기 전까지 청구를 해야 합니다. 종결선언 이후에는 우선매수청구권을 받아주지 않습니다)
2. 우선매수청구권에 의해 우선매수 신청을 한 경우 법원은 그 공유자 우선매수신고를 한 사람에게 매각을 허가해야 합니다. 그리고 최고가 매수인에게는 차순위 매수신고자격을 부여하게 됩니다.
3. 만약 여러 명의 공유자가 우선매수하겠다고 신고하였다면, 또 공유자들 서로 간의 특별한 협의가 안되었다면 공유지분의 비율에 맞춰서 경매물건의 지분을 나눠서 가져가게 됩니다.
4. 최근에는 특별매각조건으로 공유자 우선매수청구권을 1회로 제한하고 있습니다.
이는 공유자 우선매수청구권을 악용하여 여러 번 유찰되는 일들이 과거에 많이 벌어졌기 때문인데요. 즉, 공유자 우선매수청구권을 사용한 공유자가 잔금을 내지 않을 경우 다음 차수의 매각에는 참여하지 못하게 되는 것입니다.
결론
공유자 우선매수청구권은 경매투자자들의 입장에서는 물건을 낙찰받기 위해 손품, 발품등 많은 준비를 하고 힘들게 입찰에 들어가 정말 운 좋게 낙찰을 받았으나, 청청벽력과도 같은 최고가 매수인의 지위를 박탈당하는 것이 되겠습니다.
많은 경우가 있지는 않지만 분명 이러한 경우가 생기기는 합니다.
하지만 큰 틀에서 본다면 이 공유자 우선매수청구권이란 제도로 인하여 차후에 발생될 수도 있는 또 다른 분쟁들을 사전에 법원에서 정리해 주는 것이라 보면 됩니다.
경매 투자자들은 여기에 개의치 말고 늘 한결같이 준비하고 경매 입찰을 진행하시면 됩니다.