세상은 넓고 경매고수는 참 많습니다.
부동산 경매는 복잡한 법률 용어와 절차로 인해 초보자에게 어려울 수도 있습니다. 특히 경매 공고나 감정평가서를 읽을 때, 자주 등장하는 용어를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 부동산 경매에서 반드시 알아야 할 필수 용어 25가지를 정리하여 자세하게 설명해 드리겠습니다. 여기서는 경매용어를 보다 쉽게 이해하고, 경매투자자로서 성공적인 투자 전략을 세울 수 있도록 알려 드리겠습니다.
1. 부동산 경매 기본 용어
① 경매: 법원이 임의적, 강제적으로 부동산을 매각하여 채권자에게 변제하는 절차입니다.
② 공매: 국가나 공공기관이 소유한 부동산을 경쟁 입찰 방식으로 매각하는 절차입니다. 경매와 다르게 법원이 아닌 기관이 온비드에서 주관합니다.
③ 감정평가액: 법원은 경매 물건을 감정평가법인에 평가를 의뢰하여 평가된 금액으로, 입찰가 산정을 하게 됩니다.
④ 최저입찰가: 경매 입찰 시 입찰 최저가격으로, 최초 감정가에서 시작하여 유찰 시 일정 비율을 차감하여 설정됩니다.
⑤ 유찰: 입찰자가 없거나 법원이 정한 기준을 충족하지 못해 낙찰되지 않는 경우를 의미합니다. 유찰 시 최저입찰가는 법원에 따라 20~30% 낮아집니다.
2. 법원 경매 절차 관련 용어
⑥ 매각기일: 법원이 경매물건을 입찰(매각)하는 날을 의미하며, 매각기일에 경매투자자는 입찰을 진행해야 합니다.
⑦ 개찰: 입찰 마감 후 법원에서는 모든 입찰서를 개봉하고 그중 최고가매수인인 낙찰자를 결정하게 되는 과정입니다.
⑧ 낙찰: 입찰에서 가장 높은 금액을 써낸 최고가 매수인이 해당 부동산을 매수할 권리를 획득하는 것을 의미합니다.
⑨ 잔금납부: 낙찰자가 낙찰 대금을 대금납부기일 내에 법원에 완납하는 절차로, 이를 완료하여야 비로소 소유권을 취득할 수 있습니다.
⑩ 배당: 경매를 통해 회수된 자금을 채권자들에게 배당하는 과정입니다.
3. 입찰 및 낙찰 관련 용어
⑪ 입찰보증금: 입찰에 참여할 때 반드시 제출해야 하는 입찰보증금으로, 보통 최저입찰가의 10%입니다.
⑫ 단독입찰: 경매에서 한 명의 입찰자만 응찰한 경우로, 해당 입찰자가 단독입찰로 자동으로 낙찰됩니다.
⑬ 차순위매수신고: 낙찰자가 무슨 이유에서든 잔금을 내지 못할 경우 차순위 매수 신고자가 낙찰받을 수 있는 제도입니다.
⑭ 재경매: 낙찰자가 잔금 납부를 하지 못하게 되면 법원은 이 물건을 재경매 절차에 붙이는 경우입니다.
⑮ 경매취하: 채무자가 경매기일 전 부채를 모두 변제하여 경매가 중단되는 경우를 말합니다.
4. 권리 분석 관련 용어
⑯ 등기부등본: 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등의 모든 권리관계를 기록한 공식 문서입니다.
⑰ 근저당권: 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 설정한 권리로, 전액 또는 일정 금액을 우선 변제받을 수 있습니다.
⑱ 가압류: 채권자가 채무자의 재산을 미리 확보하기 위해 법원에 신청하는 행위입니다.
⑲ 법정지상권: 토지와 건물 소유자가 다른 경우, 건물 소유자가 해당 토지 위에서 건물등을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다.
⑳ 유치권: 채무자가 공사대금 미지급 시 채권자는 그 부동산을 점유하며 일정 조건을 충족할 경우 경매 후에도 배당받을 수 있는 권리입니다.
5. 실전 경매 용어 및 기타 개념
㉑ 명도: 낙찰자가 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 퇴거시키는 절차입니다. 인도명령, 강제집행으로 이어집니다.
㉒ 점유자: 경매 대상 부동산을 실제로 점유하고 있는 사람으로, 세입자일 수도 있고 소유자일 수도 있습니다.
㉓ 배당요구종기: 법원에서 정한 기일로 채권자들이 권리에 따라 배당을 요구할 수 있는 기일입니다.
㉔ 대항력: 세입자가 일정 요건을 갖춘 경우, 경매 후에도 일정 기간 동안 거주 또는 배당을 요구할 수 있는 권리입니다.
㉕ 우선변제권: 일정 요건을 갖춘 세입자가 경매 절차에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.
결론
부동산 경매는 다양한 법률 및 금융 개념이 복잡하게 얽혀 있어 초보자가 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그러나 필수 용어를 미리 익혀두면 경매 공고문과 감정평가서를 보다 정확하게 해석할 수 있으며, 합리적인 부동산 경매투자의 결정을 내리는 데 큰 도움이 됩니다. 이번 글에서 소개한 25가지 용어를 숙지하고, 실제 경매 물건을 분석하는 연습을 통해 성공적인 투자 전략을 수립해 보시길 바랍니다.