배당신청을 해야 할 채권자 vs 안 해도 되는 채권자 완벽정리

배당요구 신청

 

 

부동산 경매에서 배당이란 경매로 부동산을 매각한 후 매각대금을 채권자들에게 정해진 순서에 따라 돈을 나눠주는 걸 말합니다. 하지만 모든 채권자들이 배당에 참여할 수 있는 건 아닙니다. 부동산 경매에서는 매각 대금이 배당이라는 과정을 거쳐 채권자들에게 분배됩니다. 그런데 여기서 중요한 것이 ‘배당신청’입니다. 모든 채권자가 똑같이 배당을 받는 것이 아니라, 배당신청을 해야만 배당을 받을 수 있는 채권자가 있는 반면, 배당신청 없이도 자동으로 배당을 받는 채권자도 존재합니다. 이를 제대로 이해하지 못하면, 정당한 권리를 행사하지 못하고 배당에서 제외될 수 있습니다. 일단 등기부에 있는 채권이냐 아니냐에 따라 다릅니다. 등기부에 없으면 배당요구를 해야 합니다. 등기부에 있다면 경매기입등기 이전이냐 이후이냐로 나뉘게 됩니다. 경매투자자 입장에서는 크게 몰라도 될 수도 있는 내용이지만 또 알지 못하면 경매투자자가 피해를 보게 되는 내용도 포함되어 있으니 잘 살펴보면 좋겠습니다.

오늘은 초보자들도 알 수 있도록 배당신청의 필요 여부에 대해 자세히 알려드립니다.

1. 배당신청이 반드시 필요한 채권자 유형

등기부에 없는 채권자는 배당요구를 해야만 합니다. 채권자가 경매신청을 하게 되면 해당 부동산의 등기부를 법원에 제출하게 됩니다. 따라서 법원은 등기부에 있는 채권자들을 확인할 수 있습니다. 하지만 등기부에 없는 채권자들의 경우는 법원에서 알 수 있는 방법이 없기 때문입니다. 그래서 등기부에 없는 채권자들은 법원에 배당요구를 해야만 법원에서 배당에 참여시켜 주는 것입니다.

우선 ‘배당신청’이 무엇인지 간단히 설명드리겠습니다. 부동산 경매 절차에서는 매각이 완료된 후, 낙찰대금을 채권자에게 분배합니다. 이때 법원은 ‘배당요구종기’라는 시점을 정해, 이 기한까지 배당을 원하면 신청하라는 안내를 합니다. 배당을 원하면서도 이 기한 내에 신청을 하지 않으면, 법원은 해당 채권자의 권리를 배당에서 고려하지 않습니다. 다시 말해, 신청하지 않으면 배당 못 받습니다.

그렇다면 어떤 채권자가 반드시 배당신청을 해야 할까요?

• 필요비, 유익비 청구권을 갖는 제3취득자
• 주택 또는 상가건물 임대차보호법상의 임차인
• 근로자의 임금, 퇴직금, 재해보상금 청구 채권자
• 조세채권 및 기타 공과금 채권자
• 집행력 있는 정본(확정판결, 공증 등)을 가진 일반 채권자
• 선순위 전세권자

여기서 임차인의 경우는 꼭 기억하실 것이 있습니다.

임차인의 경우 배당을 받기 위해서는

첫째, 법원에서 정한 배당요구종기일 안에 배당요구를 해야 합니다.

둘째, 대항요건(전입,점유)을 구비해야 하고 대항요건을 배당요구종기일까지 유지해야 합니다.

셋째, 확정일자가 있으면 우선변제권자로 다른 채권자들과 순위를 따져 배당 참여

넷째, 소액임차인이라면 최우선변제권자로 일정 금액은 다른 채권자들보다 최우선적으로 배당

 

요약하면, "등기부에 설정이 안된 채권자들은 법원에 배당요구를 해야만 배당에 참석할 수 있다."입니다.

2. 배당신청이 필요 없는 채권자 유형

• 경매를 신청한 채권자
• 선순위 근저당권자
• 등기부에 설정된 가압류, 압류, 임차권등기, (근) 저당
• 법정지상권자나 분묘기지권 등 권리승계자
• 경매개시 전 등기부에 설정된 권리자

중요한 건, ‘등기부상으로 확인 가능한 권리 + 경매를 직접 신청한 경우’가 아니라면 기본적으로 배당신청을 해야 한다는 점입니다.

3. 배당을 요구해야 하는 채권

법원은 매각하려는 부동산의 등기부등본을 수시로 확인하지 않습니다. 그렇기에 경매기입등기 이후 등기된 채권의 경우는 알지 못합니다. 이런 채권자들은 스스로 법원에 권리자임을 증명하고 배당요구를 해야만 법원이 그 채권자의 존재를 알 수 있고 배당에 포함시켜 주게 됩니다. 즉, 경매개시결정등기 이후 등기된 채권자(가압류, 압류, 임차권자, (근) 저당권 등)는 권리신고 외에 반듯이 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

• 전세권 : 전세권은 원래 계약한 기간까지 해당 부동산을 이용하고 수익을 얻는 게 목적인 권리입니다. 배당을 받으려고 전세권을 부동산에 설정한 건 아니기 때문에 후순위 전세권은 경매로 인해 소멸되는 권리이기에 법원에서 알아서 배당해 주고 소멸시켜 버립니다. 하지만 선순위 전세권자에게는 배당에 참여할지 말지 선택권을 주게 됩니다.

1. 선순위 전세권자가 배당요구를 안 하는 경우 : 선순위 전세권자가 계약기간 동안을 사용보장을  원할 경우에는 배당요구를 하지 않고 부동산 사용, 수익을 하게 됩니다.
2. 선순위 전세권자가 배당요구를 하는 경우 : 선순위 전세권자가 계약기간 사용을 원치 않고 전세금 반환을 목적으로 할 경우에는 배당신청을 하여 배당하게 됩니다.

• 담보가등기 : 가등기권자의 경우 설정의 원인이 소유권을 이전받는 목적인지 아니면 돈을 빌려주고 담보형식으로 설정한 것이지 실체를 확인하기가 어렵습니다. 그렇기 때문에 법원은 등기부상에 있는 가등기권자에게 정체를 밝힐 것을 요구하게 됩니다. 가등기권자가 담보가등기라고 밝히게 되면 별도로 배당요구를 하지 않더라도 배당에 포함시켜 줍니다. 단, 경매개시결정등기 후에 등기된 가등기권자는 채권신고 외에 별도로 배당요구를 신청해야만 배당에 참여시켜 줍니다.

 

• 임차권등기 : 임차권등기를 하면 배당요구를 한 것으로 보시는 경매투자자들이 계시는데 그러면 큰일이 납니다.   

1. 경매기입등기 이후에 등기된 임차권등기 : 경매기입등기 이후에 등기된 임차권등기의 경우 법원에서도 알 수 없기 때문에 반듯이 배당요구를 신청하여야 합니다. 
2. 경매기입등기 이전에 등기된 임차권등기 : 경매기입등기 전에 등기된 임차권등기는 법원이 그 권리를 확인할 수 있고 그래서 당연히 배당요구 한 것으로 간주하게 됩니다. 따라서 임차권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 된다고 알려져 있습니다. 비슷한 것으로 임차인이 강제경매신청을 하게 되면 배당요구 한 것으로 간주하는 것으로 알고 있죠. 

그런데 여기에 또 함정이 있습니다. 경매투자자라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

- 후순위임차인이 설정한 임차권등기 : 배당요구를 한 것으로 봅니다.

- 선순위임차인이 설정한 임차권등기 : 법원마다 견해가 다릅니다.

 

법원마다, "배당요구를 하지 않아도 당연히 배당해줘야 한다. 또는 선순위임차인은 그 집에 계속 살고 싶어 할 수도 있으니 배당요구를 해야만 배당에 참여시키겠다." 이런 판단이 있습니다. 

이렇듯, 선순위임차권 경매물건은 특수물건이라 보시고 투자자분들은 좀 더 철저하게 확인하시길 바랍니다.

 

결론

부동산 경매에서 배당을 받기 위해선 ‘내가 어떤 채권자인지’를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다. 배당신청이 필요한 채권자가 신청하지 않으면, 아무리 정당한 권리가 있어도 단 1원도 돌려받을 수 없습니다. 반대로, 자동으로 배당이 되는 채권자인데도 중복 신청을 하면 불필요한 시간 낭비가 될 수 있습니다.

정확한 판단 기준은 ‘경매신청 여부’와 ‘권리의 공시 여부(등기 등)’입니다. 모든 상황을 대비해 경매 절차에 참여 중인 분들은 반드시 법률 전문가나 법무사를 통해 본인의 권리 유형을 점검해 보시길 바랍니다.