인도명령 전후 기존 점유자에게 월세청구 가능시점은?

인도명령 & 월세청구

 

 

경매 투자자가 낙찰받은 물건의 잔금을 납부하게 되면 그 즉시 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 대부분의 경우에는 낙찰받은 부동산의 점유자가 있기 마련입니다. 소유권자가 되었다고 해서 점유자를 강제로 쫓아내지는 못합니다. 게다가 점유 이전을 받지고 못했다 하더라도 경락대출 이자는 계속 빠져나가기 때문에 상당수 많은 분들이 이로인해 고충을 가지고 있습니다.

부동산 경매를 통해 낙찰받은 주택에 기존 점유자가 남아 있는 경우, 가장 현실적인 고민 중 하나는 언제부터 월세를 청구할 수 있는가입니다. 점유자의 종류나 법적 절차에 따라 그 시점이 다르기 때문에 단순히 "낙찰받았으니 바로 월세 청구 가능하다"는 생각은 위험할 수 있습니다. 본 글에서는 인도명령 전과 후를 기준으로 하여 월세청구가 가능한 시점과 주의해야 할 점들을 초보자 눈높이에 맞춰 상세히 알려 드리겠습니다.

1. 인도명령이란? 언제 필요할까?

경매 투자자가 부동산 경매에서 낙찰을 받았다고 해서 그 즉시 집을 점유할 수 있는 것은 아닙니다. 경매 물건에는 기존 세입자나 소유자, 혹은 불법 점유자 등이 남아 있을 수 있습니다. 이들이 자진해서 퇴거하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 강제적으로 집을 인도받아야 하는데, 이때 활용되는 것이 바로 인도명령(인도집행명령)입니다.

인도명령은 낙찰자가 잔금을 지불한 후 소유권을 취득하고 그와 동시에 법원에 신청할 수 있으며, 일반적으로 아래의 조건을 만족해야 발부됩니다.

• 낙찰잔금 납부를 완료하여 소유권 이전이 된 상태
• 기존 점유자가 퇴거하지 않고 주택을 사용하고 있을 시
• 점유자가 정당한 권원이 없거나, 정당한 권원 기간이 종료된 경우

이 명령을 통해 법원은 점유자에게 일정 기간 내 퇴거를 요구하고, 응하지 않으면 강제집행이 가능해집니다. 그렇다면, 이 명령 이전에는 월세를 청구할 수 있을까요?

2. 인도명령 전, 월세청구는 가능한가?

많은 초보 경매 투자자들이 궁금해하는 부분이 바로 인도명령 이전 시점에서의 월세청구 가능 여부입니다. 이 부분은 법적으로도 다소 애매한 구간에 속하며, 점유자의 권원(점유할 수 있는 정당한 권리)에 따라 달라집니다.

1. 유효한 임대차 계약이 존재하는 경우
예를 들어, 대항력이 없는 임차인이지만 계약기간이 남아 있는 경우라면, 임대인 지위가 승계되었다고 해석되어 월세를 청구할 수 있습니다. 이 경우 월세청구는 가능하지만, 월세를 내지 않을 경우 인도명령과는 별도로 임대차 관련 민사소송 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

2. 무권리 점유자 (전 소유자나 불법 점유자)
이런 경우에는 '부당이득 반환'의 형식으로 점유 기간 동안 차임 상당액(월세)을 청구할 수 있습니다. 단, 이는 월세 계약이 전제가 된 것이 아니므로 월세청구서가 아닌 손해배상 또는 부당이득 반환 소송 형태로 진행되어야 합니다.

3. 점유자와의 협의 실패 시
현실적으로 점유자와 연락이 되지 않거나, 협의가 이루어지지 않는다면 인도명령을 먼저 받고 강제집행 후 점유종료일 기준으로 사후 손해배상 청구를 진행하는 것이 일반적입니다.

즉, 인도명령 이전에는 월세청구가 법적으로 가능한 경우도 있지만, 점유자의 상황과 계약 유무에 따라 전략적으로 접근해야 하며, 단순히 낙찰받았다는 이유로 월세를 요구하면 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.

3. 인도명령 후, 월세청구는 어떻게 달라질까?

인도명령이 발부되고 강제집행이 진행되면, 집을 물리적으로 인도받은 시점부터는 명확하게 점유가 종료됩니다. 그러나 그 이전까지 무단으로 점유했던 기간에 대해서는 월세 상당액의 손해배상 청구 또는 부당이득 반환 청구가 가능합니다.

여기서 중요한 포인트는 다음과 같습니다:

• 점유 종료일까지가 청구 가능한 범위: 실제 집을 넘겨받은 날짜까지 월세 상당액을 청구할 수 있습니다.
• 청구 대상은 점유자: 대부분 전 소유자, 세입자 또는 무단점유자가 해당됩니다.
• 청구 방식: 통상 내용증명을 발송한 후, 대응이 없으면 소송을 통해 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구하게 됩니다.

한편, 강제집행이 이루어졌더라도 점유자의 재산이 없거나 신원이 불분명할 경우 실질적 회수가 어려울 수 있어 초기 원만한 협의와 자진 퇴거전략을 잘 고려하는 것이 좋습니다.

결론

경매로 낙찰받은 경매 투자자는 우선 낙찰 받은 직후부터 점유자와의 협의가 필요합니다. 먼저 점유이전 문제부터 자진퇴거에 이르는 부분들을 최대한 협의에 의해 해결하도록 하여야 겠습니다. 점유자가 자진퇴거를 하지 않는다면 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하고 법적인 부분을 진행하여야 합니다. 점유자와의 협의가 여의치 않다면 강제집행으로 퇴거를 시키는 방법까지 고려하여야 합니다.

경매로 주택을 낙찰받은 후 점유자가 남아 있을 경우, 월세청구는 단순한 문제가 아닙니다. 인도명령 전에는 점유자의 권리관계를 반드시 파악해야 하며, 인도명령 이후에는 손해배상 청구로 접근하는 것이 일반적입니다. 초보자라면 무리한 월세청구보다는 법적 절차에 따른 안정적인 진행이 더 중요합니다. 실전 대응 전략이 궁금하다면 관련 전문가의 조력을 받는 것도 좋은 방법입니다.