지상권 법적 정의와 경매 투자 시 유의사항

지상권의 정의

 

법원경매에서 경매물건은 정말 다양하게 나옵니다. 아파트, 빌라, 상가, 사무실, 다가구, 토지 등 정말 다양한 부동산 경매물건이 나옵니다. 부동산 경매에 입문한 많은 초보 투자자들이 가장 어렵게 느끼는 물건 중 하나가 바로 토지경매이고 토지경매에서 어려운 권리분석 중 하나가  ‘지상권’입니다. 지상권은 토지 사용 권리와 직결되어 있어 경매물건의 가치에 가장 영향을 미치기 때문에 정확한 이해를 해야만 합니다. 이번 글에서는 지상권의 개념에서부터 실제 경매 투자 시 주의할 점까지, 초보 투자자도 이해할 수 있도록 쉽게 알려 드리겠습니다.

1. 지상권이란?

지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물, 기타 공작물(담, 광고탑 등) 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리입니다.

이때 지상권은 토지의 위뿐만 아니라 토지의 아래쪽으로도 효력이 미칩니다. 민법 제279조에 따라 규정된 이 권리는 매우 강력한 권리로, 토지 등기부등본상 지상권등기되어 있다면 토지 소유자가 바뀌더라도 지상권은 그대로 유지되게 됩니다. 즉, 경매투자자가 경매로 토지를 낙찰받더라도 해당 토지에 설정된 선순위지상권은 유지되며, 낙찰자는 해당 권리를 존중해야 합니다.

지상권은 크게 설정지상권과 법정지상권으로 나뉩니다. 설정지상권은 당사자 간의 계약으로 설정되는 것이며, 지상권등기를 통해 그 효력이 발생됩니다. 반면 법정지상권은 법에서 정한 일정한 요건을 만족할 때 법적으로 자동으로 발생하는 권리로, 등기 없이도 효력이 발생될 수 있습니다. 예를 들어, 건물이 있는 토지와 건물 소유자가 달라지고, 경매로 토지만 낙찰된 경우 등 일정 조건하에 법정지상권이 인정됩니다.

초보 투자자들은 지상권이 설정된 부동산을 낙찰받았을 때, 해당 부동산의 실사용 및 수익에 제약이 있을 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 특히 토지만 낙찰받았을 경우, 해당 토지 위에 있는 건물을 강제로 철거할 수 없으며, 오히려 건물 소유자가 합법적으로 사용료 없이 해당 토지를 점유하는 상황도 생길 수도 있다는 것입니다. 

지상권은 설정하기에 따라 보증금이나 사용료를 토지 소유자와 설정하려는 당사자끼리 결정하기에 토지 소유자가 무상으로 허락한다면 무상계약으로 설정도 가능합니다.

그럼 지상권 설정 시 보증금을 지급한 경우라고 한다면 경매절차에 있어서 과연 배당을 받을 수가 있을까요? 지상권은 경매 배당절차에 참여하지 못합니다.

2. 지상권의 최단 존속기간

만약 토지 소유자와 지상권을 설정하려는 사람이 서로 합의하여 지상권 설정을 2년으로 계약하고 건물을 지었다고 생각해 보면 많은 돈을 들여 건물을 지었는데 2년 계약으로 건물을 허물어야 한다면 이건 국가 경제적으로 손해가 날 수밖에 없겠죠. 그래서 법으로 지상권의 최단 존속기간을 정해 놓았습니다.

• 석조, 석회조, 연와조 등의 견고한 건물 및 수목 : 30년
• 그 외 건물 : 15년
• 담, 지하저장탱크, 굴뚝, 광고탑 등의 공작물 : 5년

3. 지상권 기간의 만료 시

사용자의 지상권 계약이 만료되었다고 하더라도 지상에 지어 놓은 건물이 여전히 사용 가치가 있는 경우라면 어떻게 될까요? 이런 경우 지상권 기간이 만료되었다고 해서 무조건 철거를 해야만 한다면 국가 경제적 손실이 되겠죠.

그래서 지상권자는 계약기간 만료 시 토지 소유자에게 2가지 청구권을 가지게 됩니다.

첫째, 계약갱신청구권

만료된 지상권 설정 계약을 연장해 달라고 토지 소유자에게 요구할 수 있는 권리입니다.

그런데 만약 토지 소유자가 계약 갱신을 받아들이지 않는다면

둘째, 지상물 매수청구권

지상의 건물을 매수해 달라고 토지 소유자에게 청구하는 것입니다. 토지 소유자가 계약 갱신을 거부했다면 지상물 매수청구는 거부할 수가 없습니다.

위와 같이 지상권 설정자에 권한이 막강하니 토지 소유자는 지상권 설정계약을 아주 신중하게 해야 할 것입니다.

4. 지상권이 경매 투자에 미치는 영향

지상권이 설정된 토지는 경매시장에서도 특수물건으로 분류됩니다. 그 이유는 지상권으로 인해 토지의 실제 가치가 떨어지기 때문입니다. 예를 들어, 낙찰자가 토지를 개발하거나 새 건물을 세우고 싶어도 기존 지상권 때문에 이를 실행하지 못할 수 있습니다.

또한 지상권이 설정되어 있는 토지는 일반적으로 낙찰가율이 낮습니다. 이는 바로 수익성 감소에 대한 우려 때문입니다. 지상권자는 해당 토지를 장기간 사용할 수 있는 권리가 있으므로, 낙찰자는 사실상 소유하고 있으나 활용할 수 없는 '묶인 자산'을 보유하게 될 수도 있습니다. 그래서 지상권의 존속기간도 매우 중요한 요소입니다. 민법상 지상권은 원칙적으로 30년간 유효하며, 필요시 20년씩 갱신할 수 있습니다. 이러한 장기간의 권리행사는 투자자 입장에서 치명적인 리스크가 될 수 있으므로, 반드시 등기부등본에서 존속기간과 조건을 확인해야 합니다.

그리고 지상권자가 있는 상황에서 토지를 낙찰받았다면, 지상권자와의 협상이 필수입니다. 일정 금액을 지급하고 지상권을 소멸시키는 '권리 소멸 합의'를 통해 투자 수익률을 높일 수도 있지만, 협상이 실패할 경우 그 토지는 실질적으로 활용이 어려운 상태로 남게 됩니다.

5. 등기부등본으로 지상권 확인하는 방법

경매 물건을 분석할 때, 등기부등본을 읽는 능력은 기본 중의 기본입니다. 등기부등본에서 지상권은 ‘갑구’나 ‘을구’ 항목에 명시되어 있으며, 일반적으로 설정일자, 존속기간, 목적, 범위 등이 기재됩니다.

먼저, ‘을구’에 등기된 지상권은 계약에 의한 설정지상권입니다. 이 경우, 해당 지상권의 계약 조건과 존속기간이 명확히 나와 있기에 분석이 상대적으로 쉽습니다. 이 정보는 향후 협상 가능성이나 소멸 시점 예측에도 도움이 됩니다.

법정지상권은 등기부에 직접 명시되지는 않지만, 갑구와 을구의 내용으로 유추할 수 있습니다. 예를 들어, 을구에 ‘근저당권’이 설정되어 있고, 갑구에는 건물 소유자 명의가 다르며 토지와 건물이 함께 경매되지 않는 경우, 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 초보 투자자라면 이처럼 암시적으로 존재하는 권리까지도 확인할 수 있도록 연습하는 것이 중요합니다.

또한, 지상권 외에도 ‘지역권’, ‘전세권’, ‘유치권’ 등과 헷갈릴 수 있는 권리들이 존재합니다. 이들 각각의 권리들이 가지는 법적 효력과 경매 낙찰자에게 미치는 영향을 이해해야 보다 정확한 투자 판단이 가능합니다.

 

결론

지상권은 부동산 경매에서 반드시 확인해야 할 핵심 권리 중 하나입니다. 이 권리가 설정된 토지는 투자 수익성과 활용도 측면에서 제약이 클 수 있으며, 법적 분쟁 가능성도 높습니다. 따라서 초보 투자자라면 경매에 참여하기 전 반드시 등기부등본을 통해 지상권의 유무와 내용을 꼼꼼히 분석해야 합니다.

기준은 "말소기준보다 앞서 등기된 지상권은 경매 투자자가 인수해야 하고 이것을 선순위 지상권"이라고 합니다.

"말소기준보다 뒤에 설정된 지상권은 소멸되고 이것을 후순위 지상권"이라고 합니다. 우리에게는 선순위 지상권만이 영향을 미치기에 등기부등본을 정확하게 확인해야 할 것입니다.

투자에 앞서 법률적 자문을 받는 것도 현명한 방법입니다. 확실한 수익을 위한 첫걸음은 ‘모르는 리스크’를 미리 ‘알고 대비하는 것’입니다.