법원경매와 공매
부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 방법으로 부동산 일반 매매거래로는 급매물 거래가 있습니다.
일반 급매물 거래는 원하는 지역 원하는 물건을 인근 부동산에 의뢰하여 기다리다 물건이 나오면 이를 취득하는 것입니다.
그 외 2가지 방법으로 법원 경매와 공매가 있습니다. 물론 경매에는 강제경매, 임의경매 로 나뉘고 또한 공매도 몇가지로 나위어 집니다.
법원경매와 공매는 절차와 권리분석, 입찰 방식에서 큰 차이가 있으므로 초보자는 이를 명확히 이해하고 진행하여야 합니다. 이 글에서는 법원 경매와 공매의 차이점을 비교하고 또 어떤 방식이 투자자의 입장에서 더 명확이 진행할 수 있는지를
자세하게 알려드릴 것입니다.
1. 법원 경매와 공매의 기본 개념
법원 경매와 공매는 모두 채무 불이행 등으로 인해 부동산을 강제로 매각하는 절차이지만, 진행 기관과 법적 기반에서 차이가 있습니다.
- 법원 경매: 법원이 진행하며 민간 자산을 주로 매각, 강제경매와 임의경매로 나뉘어 짐
- 공매: KAMCO와 지자체가 진행하며 공공 자산을 매각
- 진행 기관: 법원 경매는 법원(오프라인으로 진행), 공매는 한국자산관리공사(온비드, 온라인으로 진행)
- 법적 근거: 법원 경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법 기반
- 입찰 방법: 법원 경매는 오프라인상 법원 기일 입찰, 공매는 온비드 전자입찰
2. 절차와 권리분석의 차이
절차와 권리분석에서 법원 경매와 공매는 몇 가지 주요 차이가 있습니다.
- 권리 소멸 기준:
- 법원 경매: 말소기준권리(근저당, (가)압류, 경매기입등기, 전세권)에 따라 후순위 권리 소멸
- 공매: 권리 인수 가능성 존재, 법적 하자 주의 필요(투자자 직접 확인)
- 권리분석 난이도:
- 법원 경매: 등기부등본과 법원 물건명세서, 세대열람, 건축물대장 등 서류 확인으로 명확함
- 공매: 공고 내용이 한정적이라 분석이 어렵고 위험성 높음
- 입찰 방식:
- 법원 경매: 1회 유찰 시 법원마다 조금씩 다르지만 통상 20%~30% 인하하여 최저가 인하, 저가 낙찰 기회
- 공매: 감정가에서 유찰시 10%씩 최저가를 낮춰서 입찰, 권리분석의 어려움으로 진입장벽이 높음
- 낙찰 후 절차:
- 법원 경매: 낙찰후 경락잔금 대출 실행후 명도절차(인도명령, 강제집행) 등 법원에서 집행 가능
- 공매: 소유권 이전 및 명도 모두 매수인 책임(명도소송으로 가능하지만 시간이 많이 소요됨)
3. 투자 전략 및 유의사항 비교
법원 경매와 공매 모두 투자 수단으로 각광받고 있지만, 각 방식에 맞는 투자 전략이 필요합니다.
- 법원 경매 전략:
- 1차,2차 유찰 물건을 우선 공략하여 시세대비 저렴한 가격으로 낙찰받아야 합니다.
- 소액 경매부터 시작해 경험을 쌓으면서 점진적 확대합니다.
- 권리분석 시 임차인 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등 권리분석을 철저하게 분석합니다.
- 정확한 물건 시세를 확인하여 안전마진이 우선되어야 합니다.
- 공매 전략:
- 입찰 경쟁이 다소 적은 비인기 매물부터 탐색합니다.
- 모든 체납 세금 및 공과금 등 발생할 수 있는 추가 비용 확인 필수입니다.
- 자금 조달 계획을 미리 수립하여 납부 기한 준수합니다.
- 정확한 물건 시세를 확인하여 안전마진이 우선되어야 합니다.
- 공통 유의사항:
- 현장 답사 및 시세 조사를 통해 현재 시세를 최대한 파악하여야 합니다.
- 예기치 못한 법적 문제 발생 가능시 사전에 전문가(변호사, 공인중개사)와 상담후 진행합니다.
- 잔금 납부 후에도 세금 및 유지비 발생 여부 점검해야 합니다.
4. 어떤 방식을 선택해야 할까?
법원 경매와 공매는 각자의 장단점이 뚜렷하므로 투자자의 투자 목적과 성향에 맞춰 선택해야 합니다.
- 법원 경매 추천:
- 초보자, 안정적인 절차 선호, 권리분석 용이
- 유찰 시 낮은 입찰가로 낙찰 가능
- 공매 추천:
- 고수익을 노리는 투자자, 위험 감수 가능
- 소규모 자본으로 공공 자산 매입 희망
5. 결론
법원 경매와 공매는 모두 매력적인 부동산 투자 방법이지만 절차와 권리분석, 입찰 경쟁 등에서 큰 차이가 있습니다. 법원 경매는 권리 소멸 기준이 명확하고 절차가 투명해 초보자가 접근하기 쉬운 반면, 공매는 더 큰 수익을 기대할 수 있지만 권리 인수 위험이 커 신중한 접근이 필요합니다. 초보자는 법원 경매로 경험을 쌓은 후 공매로 확장하는 것이 안전한 전략이 될 수 있습니다. 각자의 투자 목표와 자금 계획에 맞는 방식을 선택하여 안정적인 자산 포트폴리오를 구축해보세요.