부동산을 저렴하게 취득할 수 있는 방법 중에 법원경매를 제일 먼저 떠 올릴 것입니다. 법원경매는 많은 장점을 가지고 있으나 분명히 단점도 존재하기 마련입니다. 법원경매의 장점과 단점을 샅샅이 살펴보도록 하겠습니다.
1. 부동산 경매의 장점
1. 부동산을 합법적이고 공개적으로 할인해서 살수 있는 시장
물건을 저렴하게 사서 가치를 올려 되파는것이 부를 축적하는 기본입니다. 이것은 부동산시장에서도 마찬가지 원리가 적용됩니다.
개인의 사정으로 일반시세보다 훨씬 저렴하게 나오는 급매물, 자산관리공사에서 실행하는 공매, 그리고 마지막으로 법원경매로 부동산을 취득하는 방법이 있겠습니다. 법원경매로 취득할 경우 일반시세보다 낮은 가격으로 취득이 가능하며 환금성이 낮은(임야, 전, 답, 상가) 부동산은 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 취득이 가능합니다.
2. 부동산은 다양한 종류에 많은 물건들이 경매시장의 매물로 나옵니다.
아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 전국적으로 법원경매로 쏟아져 나옵니다. 그렇기에 부동산 거래시장 규모가 크고 선택의 폭 또한 다양합니다.
3. 경매는 분석만 제대로하고 낙찰 받으면 안전하기 때문에 사기매매나 이중매매등의 염려가 전혀 필요 없다
우리나라의 부동산등기제도는 공시력은 있으나 공신력은 없다는 사실을 알고 계시죠? 즉 등기부등본자체를 그대로 믿고 거래한 사람들이 보호되기 어렵다는 단점이 있습니다. 그렇기에 일반매매부동산의 경우 사기꾼 등이 타인의 부동산을 서류조작하여 특정인에게 이전한 뒤 합법을 가장하여 매매할 수도 있고, 소유권이전등기 전에 얼마든지 이중, 삼중으로 매매할 수도 있지만, 법원경매는 법원이 주관하여 실시하므로 이러한 사기에 대한 부분에서 안전한 영역입니다.
4. 정부의 토지허가 규제로부터 자유롭다
법원경매의 경우 정부의 토지거래 허가지역의 땅이라도 토지거래 허가절차가 면제되기 때문에 투자성 있는 좋은 부동산을 마음대로 살 수 있는 장점이 있습니다.
5. 부동산 매매가격을 매수자가 결정하는 대표적인 시장입니다.
정산적인 거래에서는 최종 가격결정권이 대부분 부동산을 소유한 매도자에게 있으나 법원경매물건의 가격결정권은 매수자에게 있어 싸게 살수 있는 기회가 생기게 됩니다. 물론 입찰자끼리의 경쟁에서 이긴다는 조건입니다.
6. 부동산 융자가 잘 되고 절차도 용이하다
임의경매의 경우 경매채권자가 사전에 검토한 양질의 부동산이 많으며, 일반매매로 부동산을 취득하는 경우에는 매도인의 협조가 필수적인데, 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요 없이 융자를 받는 것이 가능합니다.
2. 부동산 경매의 단점
1. 투자자가 원하는 부동산이 없을 수 있습니다
경매는 투자자를 위해 대기하고 있는것이 아닙니다. 그렇기 때문에 투자자가 원하는 시점에서 원하는 지역 및 원하는 물건이 없는 경우도 있을 수 있답니다.
2. 부동산 점유자(소유자,세입자)와 명도 관련 어려움이 있습니다.
대부분의 명도대상 점유자들은 부동산을 자진 명도해주지 않는 경우가 일반적입니다. 협상과 인도명령 및 강제집행절차 등을 통해 명도를 진행하는 과정에서 명도대상자와의 신경전이 일어나게 됩니다. 또한 많이 발생하는 경우는 아니나, 해당 법원경매 물건에 대해 항고나 재항고가 들어올 경우 입주시기가 생각 외로 지연될 수 있다는 단점도 가지고 있습니다.
3. 경매물건의 입찰은 변수가 있다.
열심히 권리분석하고 현장조사한 후 입찰기일날 법정에 갔는데 경매물건이 변경, 연기, 취하 등의 사유로 진행을 하지 않는다면 입찰자는 실망감을 느낄 수 밖에 없습니다. 입찰당일 아침 법원경매사이트를 통해 이러한 부분을 확인하고, 입찰법정의 게시판을 체크하여 입찰하는 물건이 정상적으로 진행되는지 확인해야 합니다.
4. 권리분석에서 실수하면 손해가 날 수 있다.
권리분석을 실수하게 되면, 낙찰대금 이외에 별도로 인수해야 할 권리의 돈을 물어줘야 할 수도 있고 최악의 경우 소유권을 뺏기게 될 수 있습니다.
그렇기 때문에 경매의 시작은 어디까지나 권리분석이 기본이라는 것을 명심해야 할 것입니다.
결론
부동산 법원경매는 누구나 시세보다 저렴하게 부산산을 취득할 수 있으나 물건의 분석에 따라
좋은 물건을 낙찰받을 수도 혹은 좋지 않은 물건을 받을 수도 있다는 점을 유의하여야 합니다.
철저한 권리분석, 시세조사 등을 선행한다면 경매 투자의 이점을 최대한 살려 높은 수익을 기대할 수 있습니다.