부동산 경매는 일반 매매보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회지만, 법적 절차와 용어가 복잡하여 초보자들에게 어려울 수 있습니다. 경매를 성공적으로 진행하려면 기본적인 용어를 이해하는 것이 필수입니다. 본 글에서는 초보자가 꼭 알아야 할 부동산 경매 용어 10가지를 쉽게 설명해 드립니다.
1. 경매 기초 용어 (경매 절차를 이해하는 첫걸음)
✅ 감정가
경매 대상 부동산의 가치를 평가한 금액입니다. 법원이 지정한 감정평가사가 각 연도별 실거래가를 기반으로 시세를 반영하여 결정하며, 최초 경매 시작가는 감정가를 기준으로 책정됩니다.
감정평가의 시기에 따라 시세보다 감정가가 높은 경우와 시세보다 감정가가 낮은 경우가 발생합니다.
✅ 최저 입찰가
경매는 최초 감정가에서 시작하여 유찰될 경우 다음 차수에서 낮은 가격으로 다시 진행됩니다. 이때 설정되는 새로운 경매 시작가를 최저 입찰가라고 하며, 서울지역은 감정가의 80%에서 시작하며 지방의 경우는 감정가의 70% 즉, 30%씩 차감하여 유찰될 때마다 가격이 더욱 낮아질 수 있습니다.
✅ 입찰보증금
경매에 참여하기 위해 반드시 법원에 납부해야 하는 보증금으로, 최저 입찰가의 10%에 해당합니다. 만약 입찰에서 실패하면 전액 반환되며, 낙찰될 경우 잔금에서 차감됩니다.
간혹 재매각건은 최저 입찰가의 20%를 입찰보증금으로 납부해야 합니다.
✅ 낙찰
경매에 참여한 사람들 중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 최고가 입찰인으로 낙찰자가 됩니다. 낙찰 후 매각 허가결정 후 매각허가 공고를 마치면 잔금납부 기간이 주어지며 잔금납부 기간 내에 잔금을 납부해야 합니다.
만약 잔금납부 기간내에 납부를 하지 못하게 되면 매각 불허가가 되어 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.
이과정 문제없이 완료하면 다음 소유권 이전 절차가 진행됩니다.
2. 권리 분석 용어 (안전한 경매를 위한 필수 개념)
✅ 말소기준권리
말소기준권리는 정확한 법정 용어는 아닙니다. 편의상 경매에서 쓰여지는 용어로 보시면 됩니다.
경매를 통해 소멸되는 권리와 유지되는 권리를 결정하는 기준이 되는 권리입니다. 일반적으로 근저당권, 압류, 가압류 등이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 경매 낙찰과 동시에 소멸됩니다.
✅ 유치권
유치권이란 특정한 금전적 청구권(예: 공사비)을 주장하며 점유행위와 같이 건물을 비워주지 않을 수 있는 권리입니다.
법원에서 유치권으로 인정되는 비율은 상당히 낮으나, 유치권이 인정된 물건은 낙찰자가 명도(퇴거) 문제를 해결해야 하므로 주의해야 합니다.
입찰 전 필히 유치권의 내용확인이 필요하며 할 수 있다면 유치권자와의 협의까지 이르는 것이 필요합니다.
아무리 저렴하게 낙찰을 받았다고 해도 인수해야 할 유치권의 금액이 높다면 결국 시세보다 비싼 금액으로 낙찰받은 것이 됩니다.
✅ 법정지상권
토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 토지 소유자가 건물 철거를 요구하지 못하도록 보호하는 권리입니다. 경매 대상 건물에 법정지상권이 설정되어 있다면 토지 사용 문제로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
예외의 경우는 지하철 입구와 붙어있는 건물 등 공공의 목적으로 지상권이 설정되어 있는 경우
또는 은행에서 근저당을 실행하면서 설정한 법정지상권은 문제가 되지 않습니다.
3. 명도 및 소유권 이전 용어 (낙찰 후 꼭 알아야 할 개념)
✅ 배당
경매가 완료되면 해당 부동산의 낙찰대금이 배당을 배당기일 내에 신청한 채권자들에게 분배됩니다. 이를 배당이라고 하며, 선순위 채권자부터 순차적으로 배당됩니다.
주의해야 할 것은 만약 채권자가 배당기일 내에 배당 신청을 하지 않았을 경우에는 낙찰대금에서 배당을 받지 못하게 됩니다. 그러므로 채권자는 배당기일 전에 꼭 배당신청을 완료해야만 됩니다.
✅ 명도
낙찰자가 법적으로 부동산을 실제로 점유할 수 있도록 기존 소유자나 또는 점유자를 내보내는 과정입니다. 협의를 통해 자진 퇴거를 유도할 수도 있지만, 인도명령 및 강제집행이 필요할 수도 있습니다.
초보 경매인들이 가장 어렵게 생각하시는 과정이지만 사실 한 번을 실행해 보면 생각보다 어렵지 않게 명도가 가능합니다.
명도의 80% 이상이 강제집행 없이 협의에 의해 이루어집니다.
✅ 결론: 경매 용어 숙지가 성공적인 입찰의 첫걸음
부동산 경매는 법적 절차가 복잡하므로 기본 용어를 숙지하는 것이 필수적입니다. 감정가, 최저 입찰가, 입찰보증금, 말소기준권리, 명도 등의 개념을 정확히 이해하면 보다 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다. 초보자라면 권리 분석과 명도 절차를 철저히 검토하여 실수를 방지하는 것이 중요합니다.