주택 임대차보호법은 서민 주거안정을 목적으로 만들어져 등기를 하지 않더라도 일정한 요건이 충족될 시 임차인에게 막강한 권리를 부여받을 수 있는 법입니다. 법으로 임차인들의 권리를 보호하는 것이죠.
주택 임대차보호법의 주된 내용에는 아래와 같이 4가지가 있습니다.
- 대항력
- 우선변제권
- 최우선변제권
- 임차권등기명령제도
1. 대항력
임차인은 일정한 요건을 갖추면 등기를 하지 않더라도 전세등기권자와 같은 대항력을 법적으로 부여 받습니다.
그 요건은 아래와 같습니다.
1. 주택의 점유
2. 주민등록(전입신고)
위와 같이 2가지를 마치게 되면 전입신고를 한 날로 익일 0시부터 대항력이라는 힘을 부여받습니다.
대항력을 갖춘다는 말의 의미는 '첫째, 계약한 그 부동산을 계약기간 동안 점유하며 살 수 있는 힘
둘째, 계약기간이 끝나면 임대인에게 임차보증금을 돌려받을 수 있는 힘'이라고 보시면 됩니다.
이때부터 제3자에게 대항해서 임대차계약의 내용(계약기간 및 보증금의 반환)을 임차인의 권리로 주장할 수 있습니다.
임차인이 대항력을 주장할 수 있는 대상자는 아래와 같습니다.
1. 임차하고 있는 주택의 새로운 소유자
2. 임대할 권리를 승계한 사람
3. 그 밖에 임차하고 있는 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람
2. 우선변제권
우선변제권이란 임차인이 살고 있는 주택이 경매로 넘어갈 경우 근저당권자처럼 후순위권리자보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리를 부여해 주는 것입니다.
임차인이 우선변제권을 취득하기 위해서는 2가지 요건을 꼭 갖추고 있어야 합니다.
1. 대항력(주택의 점유 및 전입신고)
2. 임대차계약서상의 확정일자
위의 2가지 요건을 모두 갖추어야 하는데 2가지 모두 갖춘 날이 우선변제권발생일이고 이 날짜를 기준으로 배당순위가 책정됩니다.
여기서 주의할 점은 확정일자를 받았다고 무조건 배당을 해주는 것은 아니고 경매가 진행될 때는 배당요구를 꼭 해야만 우선변제권을 행사할 수 있고 공매가 진행될 때는 배분요구를 꼭 해야만 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
즉, 경매절차에서 임차인이 우선변제권자로 배당을 받기 위해서는
1. 대항력(주택의 점유 및 전입신고)
2. 임대차계약서상의 확정일자
3. 배당요구종기일까지 배당요구
위 3가지가 필수 요건입니다.
예전에는 임차권(임대차)은 채권이어서 배당시 우선변제권이 없는 게 원칙이지만 주택 임대차보호법이라는 특별법이 만들어지면서 임차인이 일정한 요건을 갖추고 배당요구를 하게 되면 근저당권자와 같은 우선변제권을 부여해 주는 것입니다.
3. 소액임차인의 최우선변제권 인정
임차인은 임차보증금이 소액인 경우(경매기입등기 전)에는 주택의 점유와 주민등록 이전을 마치면 즉, 대항력을 갖추면 확정일자를 받지 않은 경우라도 보증금 중 일정액을 우선변제권이 있는 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 물론 배당요구를 해야만 법원에서 소액임차인을 확인할 수 있겠지요.
최우선변제를 받기 위해서는 경매가 진행될 시 무조건 배당요구를 하여야만 합니다.
1. 담보물권 기준 법률로 정한 소액임차인 기준에 맞을 것
2. 경매기입등기 전에 대항력을 갖출 것
3. 배당요구종기일까지 배당요구를 꼴 할 것
단, 소액임차인에 해당되는지에 대한 판단은 해당 경매물건의 담보물권이 설정될 당시 법률로 정해진 최우선변제권의 요건에 해당되어야만 합니다. 임차인의 계약 날도, 전입한 날도, 대항력을 갖춘 날도 기준이 아닙니다.
임차주택의 담보물권이 설정된 날짜기준으로 소액임차인이면 담보물권보다 먼저 배당해 주는 것입니다.
즉, 같은 아파트, 같은 평수의 아파트라도 담보물권 설정일이 다 다를 것이고 말소기준권리에 해당되는 시기의 임차보증금을 확인하여 소액임차인의 자격을 확인하실 수 있습니다.
4. 임차권등기 명령제도
임차인은 임대차가 끝났음에도 불구하고 보증금 중 일부라도 돌려받지 못한 경우, 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차인 단독으로 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.
임차권등기를 하려면 소유자의 허락이 필요하지만 위의 경우에는 소유자의 허락과는 상관없이 신청가능합니다.
임차권등기를 마치면 임차권등기 전에 이미 취득해 놓은 임차인의 대항력과 우선변제권을 그대로 적용받게 됩니다.
또한 전출, 점유이탈을 하게 되더라도 이미 등기부에 권리를 공시하였기에 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않습니다.
결론
주택 임대차보호법은 서민 주거안정을 위하여 법적으로 계약기간 내의 점유권과 그 임차보증금을 지킬 수 있도록 보장해 주는 권리입니다. 단, 임대차계약 후 주택점유 및 전입신고, 확정일자는 필수로 하여야만 합니다.
만일 임대한 주택이 경매로 나왔을 시에는 배당종기일 전에 배당요구까지 필히 하여야만 내 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.