부동산 경매의 목적은 돈을 받을 채권자들에게 경매의 낙찰금으로 나눠주는 것이라 할 수 있습니다.
배당, 즉 경매절차에서 돈의 회수를 목적으로 하는 권리들은 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 배당을 요구한 전세권 등이 있습니다. 사실 경매절차에 있어서 배당을 받는 것이 목적인 이러한 권리들은 실제 배당금과 상관없이(배당으로 빌려준 돈을 모두 회수하던, 못하던) 낙찰로 인해 모두 소멸하고 배당받지 못한 미지급액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
그렇기에 내가 입찰하려고 하는 부동산에 있는 권리중 돈을 받는 게 목적인 권리들의 채권액이 얼마인지, 어떤 순서대로 배당순위가 정해지고 얼마를 배당받는지는 낙찰자와는 직접적인 관계가 없다고 할 수 있습니다.
1. 선순위 임차인이 있을 경우 배당순위에 대한 이해는 필수
경매에서 만약에 내가 낙찰받고자 하는 경매물건에 선순위 임차인이 있을 경우에는 이 배당순서가 아주 중요해집니다. 낙찰 시 배당순서 때문에 선순위 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 즉, 선순위 임차인의 배당받지 못한 잔여 보증금을 모두 낙찰자가 인수해야 합니다.
반면에 점유자가 소유자이거나 후순위 임차인일 경우에는 배당순위를 크게 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 낙찰자는 후순위 임차인 경우 만약 배당받지 못한 보증금이 있다 하여도 인수책임이 전혀 없습니다.
결론을 말하자면, '선순위 임차인이 있는 경우에는 배당계산이 정말 중요하다'라고 생각하시면 됩니다.
간혹 투자자들 중에는 선순위 임차인이 배당요구를 하게 되면 낙찰자가 인수할 것이 없다고 생각하시는 분들도 계십니다. 하지만 선순위 임차인이 확정일자를 언제 받았는지, 배당요구를 제대로 했는지, 토지별도등기가 있는지, 임금채권이나 당해세, 혹은 선순위 임차인의 우선변제권 발생일보다 빠른 일반조세가 있는지 등에 따라 예상과는 다른 일이 벌어질 수도 있습니다. 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 되는 일 말이죠.
2. 부동산 경매의 배당순위
- 1순위
- 경매집행비용 : 경매를 신청한 채권자가 경매를 진행하기 위하여 법원에 지불한 비용입니다.
- 필요비, 유익비 : 해당 경매 부동산 물건에 지출한 필요비와 유익비 전체
(필요비 : 부동산 유지보수 등에 지불한 필요비용, 유익비 : 부동산 가치 증가을 위해 지불한 비용)
- 2순위
- 소액임차인의 최우선변제금
- 최종 3개월분의 임금채권
- 재해보상금
위의 3가지는 동일한 순위로 배당액이 모자를 경우 안분배당(비율대로 나누는 것)을 하게 됩니다.
- 3순위
- 당해세 : 당해세는 당해 부동산에 부과된 국세나 지방세를 말합니다.
(상속세, 증여세, 재산세, 자동차세, 종합부동산세 등이 속합니다)
- 4순위
- 우선변제권자들(우선변제권이란 뒤의 권리자들보다 우선해서 채권액이 충족될 때까지 배당받을 권리)
저당권, 담보가등기, 배당을 요구한 전세권 등이 있습니다.
- 배당을 요구한 확정일자부 임차인(대항력+확정일자 중 늦은 날이 우선변제권 발생일임)
임차권등기자의 경우도 등기부에 기재된 전입일자와 확정일자를 기준으로 우선변제권 발생일을 판단함
- 당해세 외의 조세채권(국세, 지방세) : 등기부에 접수된 날이 아닌 법정기일 혹은 과세기일이 배당순위임
- 5순위
- 최종 3개월분의 임금채권을 제외한 일반 임금채권
- 6순위
- 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세, 공과금
- 7순위
- 일반채권(집행권원이 필요함), 과태료, 국유재산법상의 사용료, 대부료, 변상금채권 등
3. 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 상황이 발생하는 경우
위에서 살펴보시면 확정일자부 임차인은 4순위에 있습니다.
임차인이 말소기준권리보다 대항력을 먼저 취득한 선순위 임차인일 경우에 만약 문제가 발생한다면 그 경우는 임금채권이나 당해세가 있을 겁니다. (법정기일 또는 과세기일이 빠른 일반조세도 간혹 존재합니다)
만약에 선순위 임차인보다 배당순위가 빠른 당해세나 임금채권의 금액이 크다면, 선순위 임차인이라도 보증금의 전액을 배당받지 못하는 경우가 발생될 수도 있습니다. 그로 인해 낙찰자는 선순위 임차인의 잔여 보증금을 인수하여 임차인에게 보증금을 지급해야만 합니다.
경매 시 산정한 입찰금액보다 생각지 않았던 추가 금액이 투자되어야 하므로 낙찰자에게 큰 손실이 올 수 있습니다.
결론
만일 여러분이 입찰하려는 부동산에 배당을 요구한 선순위 임차인이 있는 물건이라면 당해세나 임금채권등을 사전에 보다 면밀하게 분석하고 입찰가 산정을 해야 합니다.
사전에 충분히 조사가 되지 않았다면, 과감한 입찰은 큰 손실로 올 수 있기에 그런 입찰을 지양하여야 합니다.