부동산 경매사건을 검색하다 보면 낙찰자가 어떠한 이유로 잔금을 납부하지 못하는 경우가 종종 있습니다.
이 경우 법원은 해당 물건에 경매기일을 다시 잡아 재매각하게 됩니다. 즉, 다시 매각기일을 정하고 누군가에게 재매각을 하게 되는데 이것을 [재매각]이라고 합니다. 다른 말로는 [재경매]라고도 부릅니다.
1. 재매각 사건의 경우 입찰보증금은 20% 혹은 30%로 증가
- 이 경매물건은 전 경매에서 '누군가 낙찰받았다가 어떠한 이유로 잔금미납이 발생하여 재매각된 건이니 확인 잘하고 입찰하세요' 하는 경고의 의미도 있습니다.
- 잔금을 미납하면 입찰보증금은 법원에서 몰수를 합니다. 입찰보증금을 올렸으니 또 잔금미납할 것이면 입찰하지 말라는 경도도 있죠.
- 몰수된 입찰보증금은 법원에서 몰수하여 채권자들의 배당에 전액 쓰여집니다.
2. 왜 낙찰자는 잔금을 미납하여 입찰보증금을 몰수당할까?
- 시세보다 비싼 가격으로 낙찰받은 경우 : 만약 시세 3억원 아파트를 4억원에 받았다면 차라리 입찰보증금을 포기하는 것이 손실을 줄일 수 있는 방법일 겁니다.
- 권리분석상 문제가 있는 물건을 받은 경우 : 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 경우, 낙찰자에게 인수되는 위험한 권리를 낙찰 후에 알게 된 경우에는 입찰보증금을 포기하는 것이 더 큰 손실을 막을 수 있는 방법일 겁니다.
- 입찰 전 현장조사를 제대로 하지 않았다가 낙찰 후 물건의 건축상 중대한 하자를 발견한 경우
- 간혹이지만 경매절차를 방해하려는 목적으로 잔금을 미납하기도 합니다.
3. 재매각의 경우에는 기존 낙찰자는 다시 참여하지 못합니다.
기존 잔금을 미납한 낙찰자는 재매각에 입찰을 할 수 없습니다. 낙찰자가 높은 가격으로 입찰하고 잔금을 미납하고 하는 일을 반복함으로써 정상적인 법원의 경매절차를 방해하는 것을 방지하기 위해서입니다.
잔금을 미납하게 되면 보증금을 돌려받지 못하는데 왜 미납으로 경매절차를 방해하는 것일까요? 사실 이런 식으로 누군가에게 매각되지 못하도록 시간을 끈다음 채무자가 돈을 변제하여 경매절차가 무효가 되면 몰수되었던 보증금은 다시 돌려받을 수 있습니다. 실제 이러한 경우가 발생되기도 합니다.
4. 재매각과 관련된 포인트 9가지
1. 낙찰자가 법원에서 정한 대금지급기일한까지 잔금을 납부하지 않으면 법원은 재매각기일을 정합니다.
2. 단, 차순위 매수신고자가 있으면 차순위자에게 잔금을 납부하도록 하고 차순위자도 잔금납부를 안 하면 재매각기일 지정
3. 재매각의 경우 최저매각가격은 종전 낙찰되었을 때의 최저매각가격과 동일하게 적용합니다.
4, 낙찰자는 재매각기일 3일 전까지 (잔금+납부기한 이후의 이자)를 납부하게 되면 소유권을 취득하고 재매각 절차는 중지됩니다.
5. 만일 재매각기일에 유찰이 된다면 다시 다음번 재매각기일 3일까지 납부할 수 있는 기한이 늘어납니다.
6. 재매각의 경우 입찰보증금은 20~30%로 올라가게 됩니다.
7. 재매각에서는 미납한 낙찰자는 입찰할 수 없습니다.
8. 잔금을 미납한 경우 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 돌려주지 않습니다.
9. 몰수된 입찰보증금은 법원에서 새로운 낙찰자가 잔금을 납부하면 합하여 채권자들에게 배당합니다.
결론
경매투자자는 입찰 전 물건의 권리분석에서부터 시세조사까지 철저하게 사전 조사하여 잔금을 미납할수 밖에 없는 경우를 만들지 않도록 하여야 겠습니다. 현장조사는 필수이니 늘 습관처럼 만들어야 합니다.
만약 재매각건이 경매에 나왔을 시에는 조금 더 철저히 분석하여 왜 미납물건이 되었는지를 확인하고 그 이유를 명확히 인지하여 해결책을 만들었을 때 비로소 입찰에 참여하여야 하겠습니다. 다만 통상적으로 재매각건의 경우 입찰보증금도 높고 재매각 이유도 있고 하여 다른 물건들 보다는 입찰경쟁이 치열하지는 않습니다. 이것이 우리에게는 또 하나의 기회가 되기도 합니다.