경매투자 시 건축허가권 모르면 낭패보는 상황

건축허가권

 

경매투자자중에 건축을 목적으로 토지를 낙찰받으려고 하시는 분들도 많이 계십니다. 하지만 오늘 말씀드릴 부분은 모르고 경매를 진행하시면 예기치 않은 낭패를 볼 수 있습니다.

사실 부동산이나 건축과 관련된 법률적인 부분을 전혀 모르는 분들에게 어려운 내용일 수 있습니다. 하지만 건축행위를 목적으로 경매낙찰을 하시려는 분들에게는 아래 내용은 당연히 필수적으로 알아야 하는 지식입니다.

낙찰받은 토지에 건물을 지으려면 건축허가등 법적인 절차를 거쳐야 합니다.

건축허가 -> 착공신고 -> 건물완공 -> 사용승인 ->건축물대장등재 -> 건물등기부

그런데 만일 전소유자가 해당토지에 건축허가를 받았다면 어떻게 될까요? 일단 한 번 건축허가가 난 곳은 중복하여 건축허가가 나지 않습니다. 즉, 기존 건축허가가 살아있는 상태에서 낙찰자는 새로 건축허가를 받지 못합니다.

이는 건축절차상 어느 단계까지 진행이 되었고 경매대상이 토지만매각이냐 건물까지 매각이냐 등 여러 가지 상황에 따라 달라지게 됩니다. 오늘은 3가지 상황에 대해 자세하게 알아보겠습니다.

1. 건축허가 착공신고 전

건축허가는 허가 후 2년 이내에 착공하지 않으면 허가취소 요건에 해당됩니다. 해당 물건에 대해 담당공무원에게 건축허가되고 아직 착공신고를 하지 않았는데 건축허가 취소기간이 얼마나 남았는지 문의하는 것입니다. 그 기간이 지나면 건축허가가 취소되고 기존 건축허가가 취소되면 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 있게 되는 것입니다.

단, 이 경우 건축허가가 취소되면 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가등과 같은 인허가가 모두 취소되면서 원상회복을 해야 합니다. 모든 것이 새롭게 다시 해야 하는 것입니다. 개발행위허가, 토지전용허가 등을 말입니다.

문제는 기존의 건축허가 당시의 공법적인 부분이 현재 개정이 되었다면 어쩌면 동일한 허가가 안 나올 수도 있다는 것입니다. 우리 경매투자자들은 이런 부분까지 염두에 두셔야 합니다. 물론 사안에 따른 공법개정이 없었다면 동일한 건축허가를 처음부터 새롭게 준비하여 받을 수 있습니다. 건축 설계사무소, 구청 등을 통해 모든 사안의 대처법을 사전에 확인하셔야 합니다.

2. 건축허가 착공신고가 된 경우

1. 토지와 건축 중인 건축물이 일괄경매로 나온 경우

건축허가와 착공신고를 하고 공사가 진행 중인 건축물이 토지와 함께 경매로 나왔다면 낙찰자는 건축주 명의를 변경하고 완공 후 사용승인을 받을 수 있습니다. 이런 경우 낙찰자 입장에서는 건축허가권의 승계 때문에 고민할 필요가 없습니다.

2. 공사가 진행 중인 건물제외 토지만 경매에 나온 경우

이런 케이스가 가장 위험한 상태라고 볼 수 있습니다. 이미 착공신고를 하고 건물을 짓고 있는 상태이기 때문에 건축허가권은 취소되지 않습니다. 이런 경우 법정지상권을 따져보게 되겠습니다. 하지만 진짜 문제는 법정지상권이 성립하지 않아 건축물 철거를 할 수 있다고 하여도 이미 착공신고를 한 건축의 허가는 종전소유자에게 그대로 남아 있다는 것입니다. 착공신고 전 토지는 시간이 지나면 취소사유가 되지만 착공신고까지 한 건축허가는 시간이 지난다고 취소가 되지 않습니다.

이런 경우 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 없기 때문에 결국 건물을 지을 수 없게 되는 것입니다. 울며 겨자 먹기식으로 종전소유자에게 건축허가권을 승계받아야 하는 일이 발생됩니다. 물론 종전소유자가 부르는 값을 지불해야 하겠습니다.

3. 건축허가와 착공신고는 되어 있는데 건축물이 없는 토지가 경매로 나온 경우

입찰 전에 지자체 담당공무원과 면담하여 건축허가 취소가 가능한지 여부를 사전에 확인 후 입찰하여야 합니다. 종전소유권자가 소유권을 상실해서 더 이상 공사진행이 어렵다면 청문절차를 통해 취소할 수 있습니다. 하지만 모든 것이 순리대로 되진 않습니다.

허가관청이 직권으로 취소해주지 않는 경우 허가관청에 대하여 건축허가 취소신청해야 합니다. 허가관청이 건축허가 취소신청에 대해 거부처분을 하게 되면 건축허가취소(철회) 신청 취소소송을 해서 판결문이 나오게 되면 허가관청으로 하여금 취소처분을 하도록 하여 새롭게 건축허가신청을 하셔야 합니다.

3. 건물완공 후 사용승인 전

건물 사용승인을 받게 되면 건축물대장이 만들어집니다. 이를 기반으로 건물등기가 나오게 되는 겁니다. 그런데 채무가 많은 소유자의 경우는 일부러 사용승인을 받지 않는 경우가 있습니다. 등기부가 만들어지게 되면 여러 채권자들이 가압류를 걸고 소송을 통해 경매를 진행할 가능성이 높기 때문입니다. 그래서 일부러 사용승인을 받지 않는 경우가 있습니다. 이때 채권자들은 소유자를 대신하여 대위등기를 하게 됩니다. 사용승인 전으로 건축물대장은 없는데 건물등기부는 존재하는 이상한 물건이 되는 겁니다.

토지와 건물이 일괄로 경매에 나온 경우라면 등기부와 별도로 반드시 건축물대장을 확인하셔야 합니다. 건축물대장이 없다면 아직 사용승인이 나지 않았음을 의미합니다. 담당공무원과 경매낙찰 후 사용승인을 받을 수 있는지 확인해 보셔야 합니다.

단순히 농사를 지을 목적이 아니라 건축을 목적으로 낙찰받으시는 경우에는 사전에 담당공무원과의 면담을 통해 해당물건의 건축허가사항에 대해서 자세하게 상담, 확인 후 입찰여부를 정하셔야 합니다.

상담 시에는 단순하게 건축허가 취소여부를 확인하면 담당공무원도 애매한 답변을 할 수 있으니 사전에 필요 건축법을 확인하고 그 내용에 기반하여 상담을 해야 합니다. (건축법 11조 건축허가 취소) 

 

결론

오늘의 내용은 초보 경매투자자들께서 도전하시기에는 어려운 부분이 되겠습니다. 여러 가지 건축법과 해당 관청의 사전면담 등 혼자서 확인하고 결정하시기에는 너무 많은 허들이 존재합니다. 그럼에도 불구하고 이러한 물건에 투자를 결심하신다면 건축 설계사무소, 전문가 등과의 충분히 사전협의를 하시고 진행하시는 것을 추천드립니다. 리스크 방지를 위해서 말입니다.