금리 변동과 부동산 경매시장의 상관관계

금리변동과 경매시장

 

 

부동산 경매는 과거부터 현재까지 그리고 미래에도 부동산을 가장 저렴하게 취득하는 한 가지 방법이 될 것입니다. 더욱이 요즘은 젊은 세대에서 내 집마련을 위한 방법으로 부동산 경매시장이 급부상되고 있기도 합니다. 부동산 경매시장에 변동성은 여러 가지 요인들이 있겠지만 최근 몇 년 사이 부동산 경매시장은 정말 다양한 외부 변수에 의해 요동치고 있습니다. 그중에서도 가장 강력한 영향을 미친 요인은 단연 "금리" 일것 입니다. 금리라는 것은 단순히 부동산 경락대출 이자에만 영향을 주는 것이 아니라 경매 물건의 총수, 입찰 경쟁률, 낙찰가율에까지 큰 파급력을 미치게 됩니다.

초보 투자자들이 어려워하며 간과하는 부분이 바로 이 금리와 경매 시장의 밀접한 상관관계입니다. 이번 글에서는 금리의 변동이 부동산 경매시장에 어떤 영향을 주는지, 그럼 초보자는 어떤 점을 유의해야 하는지를 중심으로 자세히 알아보겠습니다.

1. 금리가 오르면 경매 물건은 왜 늘어날까?

금리라는 것은 즉, '돈의 가격' 을 말합니다. 금리가 오른다는 것은 곧 모든 대출이자 부담이 커진다는 것을 의미합니다. 대기업에서부터 자영업자, 소상공인, 가계 대출자 등 다양한 계층의 사람들은 금리가 오르면 오를수록 금융비용 부담을 체감하게 되고, 그로 인해 어떤 이들은 대출을 연체하거나 이자 감당이 어려워지게 됩니다.

결국 이들은 채권으로 인해 빠르게 자산을 처분하려 하지만 금리에 영향으로 일반 매매 시장이 침체되어 있다면 해당 부동산은 실제 경매로 넘어가게 되는 것이죠. 실제로 2022년 이후 기준금리가 3%를 돌파하면서, 수도권의 오피스텔과 상가, 일부 다세대 주택 등에서 경매 물건이 급증했습니다.

이는 단순한 수치가 아니라 현장에서 체감할 수 있는 변화였습니다. 경매 정보를 살펴보면 월 10건 미만이던 특정 지역의 경매 건수가 몇 달 사이 30건 이상으로 늘어난 사례도 적지 않았습니다.

즉, 고금리는 부동산 경매시장에 있어 "경매 물건 공급 증가"로 이어지고, 이는 초보 투자자에게 기회의 문을 열어줍니다. 단, 이런 시기에는 문제가 될만한 경매물건이 대량으로 쏟아질 수 있기 때문에 더욱 면밀한 권리분석과 시세조사가 필수적입니다.

2. 금리가 내릴 때 경매 낙찰가는 왜 오를까?

반대로 금리가 인하되면 부동산 시장 전체가 활발해집니다. 기업의 투자도 늘어나고 일반 매매도 늘어나고, 경매 시장도 낙찰가가 상승하는 구조로 전환됩니다.

가장 직접적인 원인이라고 하면 아무래도 투자자의 자금조달이 쉬워지기 때문입니다. 우선 낮은 금리로 대출을 받을 수 있으니, 경매에 참여하려는 사람들이 늘어나고, 입찰 경쟁이 치열해지며 낙찰가율도 급격히 올라가게 됩니다.

한때 2020~2021년 초저금리 시기에는 수도권 인기 지역의 아파트 경매 낙찰가율이 감정가 대비 110%를 넘긴 사례들도 종종 있었습니다. 이는 감정가보다 더 높은 가격을 써낸 사람들이 있을 만큼 경매 시장이 과열되었음을 보여줍니다.

이러한 시기에는 부동산 경매로 부동산을 취득하는 방식이 결코 "저렴한 방식"이 아닐 수 있습니다. 어쩌면 오히려 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우도 많기 때문에 초보자는 이 시기의 흐름을 오해해서는 안 됩니다. 부동산 경매라는 방식 자체보다 "부동산 시장의 전체적 분위기"를 더 우선적으로 살펴보아야  합니다.

또한, 금리가 내리는 구간에서는 정책 변화와 맞물려 실수요자와 투자자가 대거 유입되기 때문에 경쟁 심화는 불가피해집니다. 따라서 입찰의 기준을 감정가가 아닌 철저한 부동산 시세 기준, 나의 수익률 기준의 입찰 전략을 세워야 하겠습니다.

3. 금리 상황에 따른 경매 전략은 어떻게 달라져야 할까?

고금리 시기에는 경매물건이 많고 경쟁률이 약하기 때문에 입찰산정가를 보수적으로 접근해도 낙찰의 기회가 많을 수 있습니다. 특히 경매 초보자라면 이 시기를 활용하여 부동산 경매시장 경험을 쌓고 좀 더 우량한 물건을 저렴하게 낙찰받는 전략이 가능합니다.

그러나 주의할 점은 자금조달의 어려움일 것입니다. 아무래도 금리가 높기 때문에 경락자금대출의 비율울 높이기보다는 자기 자본을 최대한 활용하는 것이 좋으며, 입찰가 산정 또한 보수적으로 잡고 장기 보유보다는 단타투자의 의미를 고려한 전략이 유리할 것으로 보입니다.

반대로 금리가 하락세를 보일 때는 부동산 경매에 있어 경쟁이 과열되므로 좀 더 신중한 권리분석과 보수적 부동산 시세 파악으로  빠게 매도하는 단타투자가 요구됩니다. 이 시기에는 입찰의 실수 한 번이 전체 수익률에 악영향을 줄 수 있기 때문에, 입찰 상한선 설정과 수익률 계산을 반드시 보수적으로 실행해야 합니다.

또한, 부동산 경매에 있어 시장의 판단은 단기 트렌드보다 중장기적 시각이 중요합니다. 금리, 정부 정책, 공급과 수요 흐름을 함께 고려하면서 리스크를 관리하는 능력을 만들어 가야 합니다.

 

결론

부동산 경매는 법률과 시장이 만나는 지점입니다. 그리고 그 중심에는 금리라는 것이 있습니다. 금리는 부동산 시장의 체온계이자, 경매 참여자들의 심리를 좌우하는 아주 중요한 변수입니다.

금리가 오르면 부동산 경매물건은 늘어나게 되고, 입찰의 기회는 많이 생기겠지만 반대로 위험도 더 커집니다. 금리가 내리면 부동산 경매투자자들이 더 몰리기에 입찰경쟁이 과열되고 낙찰 수익률은 낮아질 수 있습니다.

결국 중요한 것은 전체적인 경제 흐름을 읽는 힘입니다. 초보 투자자일수록 국가 경제정책 등 뉴스, 한국은행 발표, 부동산 동향 리포트를 정기적으로 확인하며 시장에 대해 조금씩 알아 가는 노력이 필요합니다. 매일매일 조금씩 시야를 넓이다 보면 전체적인 흐름을 알게 될 것입니다. 누구나 처음은 있습니다. 두려워하지 마시고 좋은 투자의 기회를 만드시길 바랍니다.

금리를 알면 경매가 보이고, 경매를 알면 시장이 보입니다. 이것이 바로 경매 투자 성공의 핵심입니다.