우리는 법원경매를 하다 보면 반드시 알아야 하는 것이 있는데요. 그것은 임차인과 근저당의 배당순위입니다. 처음 경매 공부를 하시는 경우에 이런 부분을 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 또 임차인의 대항력과 우선변제권의 개념을 헷갈려하시는 경우도 많고 확정일자만 받으면 우선변제권이 생기거나 법원에서 알아서 배당에 참여시켜 주는 것으로 오해하시는 경우도 있습니다.
경매투자자든 임차인이든 누구나 알아두면 좋은 내용으로 임차인의 정확한 권리분석을 할 수 있는 기본내용입니다.
여기서는 초보자들이 많이 오해하시는 내용을 이해하기 쉽게 알려 드리겠습니다.
1. 임차인의 대항력
임차인의 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차계약기간 동안은 그 집에서 거주할 수 있는 권리이며 계약이 종료되었다면 종료시점에 집주인으로부터 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 보증금을 전액 돌려받기 전에는 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 여기서 기억할 것은 대항력이란 경매 배당절차에서 배당을 받을 수 있는 힘은 아니라는 것입니다.
임차인이 대항력을 얻기 위해서는 아래와 같이 3가지 요건이 충족되어야 합니다.
1. 임대차계약서(유상)
2. 전입신고
3. 주택 점유
주의해야 하는 것은 이 3가지 요건이 충족되었다고 즉시 대항력이 생기는 것이 아니고 3가지 요건이 모두 충족되면 익익 0시에 비로소 대항력이 발생한다는 것입니다. 실제 경매물건의 권리분석에서는 전입신고를 가지고 대항력을 판단하게 됩니다. 예를 들어 임대차계약 시작일 날 전입신고를 했으나 점유를 늦게 했다면, 실제로는 전입신고 익일 0시가 아닌 점유의 요건을 취득한 익익 0시가 대항력 발생시점입니다. 하지만 실제 임차인이 언제 점유를 시작했는지 제3자는 정확히 알 수 없기에 따라서 전입신고일을 기준으로 대항력을 확인합니다.
- 초보투자자들의 오해 1
전입신고을 하면 즉시 대항력이 생긴다라고 오해하시는 겁니다. 임차인의 대항력 발생일은 전입하고 익일 0시에 발생합니다.
그러다 보니 등기부가 깨끗한 상태에서 전입해서 선순위 임차인이라고 생각했는데 전입하는 같은 날 근저당이 설정되면 임차인의 대항력은 익일 0시에 발생하기에 후순위 임차인이 되어 버리는 것입니다.
- 초보투자자들의 오해 2
경매가 진해되는 경우 임차인의 전입신고 혹은 대항력발생일이 배당순위가 되는 걸로 오해하시는 경우가 있습니다.
전입신고는 대항력을 얻기 위한 요건일 뿐이고, 대항력은 배당하고는 무관합니다. 임차인이 배당받을 수 있는 힘을 얻기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자까지 받아야 비로소 우선변제권을 확보함으로 배당순위가 정해집니다.
단, 소액임차인의 경우는 확정일자가 없어도 최우선변제권자로 배당에 참여 가능합니다.
2. 임차인의 우선변제권
우선변제권이란 경매가 진행되어 배당이 진행될 때 낙찰대금의 배분에서 후순위 채권자들보다 먼저 배당받을 수 있는 힘을 말합니다. 우선변제권을 가진 등기부상 권리에는 (근) 저당, 담보가등기, 배당에 참여하는 전세권 등이 있습니다. 이러한 권리들은 등기부에 공시가 되면 그 즉시 우선변제권을 가지게 됩니다.
임차인에게 우선변제권을 부여하기 위해 만든 것이 바로 '확정일자'입니다. 그런데 확정일자를 받았다고 해서 무조건 우선변제권이 생기지는 않습니다.
임차인이 우선변제권을 가지기 위해서는 반드시 2가지 요건이 충족되어야 합니다. 바로 대항력과 확정일자입니다.
이 2가지 요건을 충족하게 되면 우선변제권이 발생하고 이를 기준으로 배당순위가 결정되는 것입니다.
- 초보투자자들의 오해 1
확정일자만 받아 두면 법원에서 알아서 배당에 참여시켜 준다고 오해하시는 경우가 있는데, 대항력과 확정일자를 받으면 임차인에게 우선변제권이 생기게 되는 것일 뿐 법원에서 알아서 임차인을 배당에 참여시키지는 않습니다. 임차인은 경매가 진행되는 경우 반드시 법원에 권리요구 및 배당요구를 해야만 배당에 참석 가능합니다.
선순위 임차인이던, 후순위 임차인이던, 소액임차인이던 법원에 직접 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.
- 초보투자자들의 오해 2
확정일자를 받으면 바로 우선변제권이 생긴다고 생각하시는 경우도 있는데 계약서에 확정일자 도장을 받았다고 해서 우선변제권이 생기는 것이 아니라 대항력도 갖추고 있어야 합니다.
반대로 대항력이 있다고 우선변제권이 있는 게 아니고 계약서에 확정일자까지 받아야 비로소 우선변제권이 생기게 되는 겁니다.
대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 하는 겁니다.
3. 임차인과 근저당의 배당순위
임차인과 근저당의 배당순위에 대해서 몇 가지 사례를 보면서 배당순위를 확인해 보겠습니다.
참고로 근저당의 경우는 등기부에 권리설정을 하게 되면 즉시 우선변제권이 발생하고 이게 근저당의 배당순위입니다.
- 사례 1)
임차인
전입신고 : 2024년 10월 20일
확정일자 : 2024년 10월 20일
근저당 : 2024년 10월 20일
임차인의 대항력발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
임차인의 확정일자일 : 2024년 10월 20일(주간)
대항력 요건과 확정일자 요건을 모두 충족한 날이 임차인의 우선변제권 발생일이 됩니다.
임차인의 우선변제권 발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
따라서 배당순위는 근저당 => 임차인 순으로 배당됩니다.
- 사례 2)
임차인
전입신고 : 2024년 10월 20일
확정일자 : 2024년 10월 11일
근저당 : 2024년 10월 20일
임차인의 대항력발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
임차인의 확정일자일 : 2024년 10월 11일(주간)
대항력 요건과 확정일자 요건을 모두 충족한 날이 임차인의 우선변제권 발생일이 됩니다.
임차인의 우선변제권 발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
따라서 배당순위는 근저당 => 임차인 순으로 배당됩니다.
- 사례 3)
임차인
전입신고 : 2024년 10월 20일
확정일자 : 2024년 10월 20일
근저당 : 2024년 10월 21일
임차인의 대항력발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
임차인의 확정일자일 : 2024년 10월 20일(주간)
대항력 요건과 확정일자 요건을 모두 충족한 날이 임차인의 우선변제권 발생일이 됩니다.
임차인의 우선변제권 발생일 : 2024년 10월 21일(0시)
따라서 배당순위는 임차인 => 근저당 순으로 배당됩니다.
임차인의 우선변제권 발생일은 2024년 10월 21일(0시)이고 근저당의 경우는 같은 날이더라도 10월 21일 등기소가 문을 연 뒤에 신청이 가능했을 테니 근저당의 우선변제권이 임차인의 우선변제권보다 늦게 되는 겁니다.
결론
경매 초보투자자들이 조금은 헷갈릴 수 있는 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요건, 배당순위 등에 대해 자세히 알아보았습니다.
처음에는 생소한 용어들과 개념등 어려울 수 있지만 반드시 알아야 하는 것이고 그래야만 우리가 목표한 경매투자에 있어 리스크 없이 원하는 목표수익 또한 이뤄낼 수 있을 것입니다.
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