경매 초보가 반드시 피해야 할 물건 3인방

경매물건 리스크 3인방

 

경매에서 가끔 보면 경매투자자가 낙찰을 받았으나 잔금을 미납하여 재매각건으로 다시 나오는 경우를 종종 보실 수가 있습니다. 그럼 낙찰을 받았음에도 왜 낙찰자는 미납을 하는 걸까요? 그 이유에는 여러 가지가 존재합니다.

경매 투자에 입문한 초보 입찰자라면 수익성 있는 물건을 찾는 데만 집중하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 경매에서 ‘무엇을 피해야 하는지’부터 아는 것이 더 중요합니다. 잘못된 물건에 손을 대면 낙찰이 문제가 아니라 정말 예기치 못한 ‘손해’가 시작되는 셈이죠. 이번 글에서는 경매 초보자가 특히 피해야 할 3가지 유형의 경매물건, 즉 지분물건, 건물만 매각되는 대지권 없는 물건, 그리고 토지만 매각되고 건물은 제외되는 위험한 경매물건에 대해 사례와 함께 구체적으로 알아 보겠습니다.

1. 지분물건 – 공동소유의 함정

경매 물건 중 ‘지분물건’은 해당 물건이 단독 소유가 아닌, 물건의 일부 지분만이 경매로 나오는 경우를 말합니다.

예를 들어 상속된 아파트가 경매로 나올 시 전체 소유자가 4명인데, 그중 1명의 1/4 지분만 경매로 나오는 경우가 있습니다. 아버지가 돌아가시면서 자식들 4명에게 상속을 한 경우가 될 텐데요. 자식 중 1명이 생활이 여이치가 않아 그 채무로 인한 본인의 1/4 지분이 경매로 나온 것입니다. 이와 같은 경우를 1/4 쪽짜리 경매물건이라고 합니다. 겉으로 보기에는 금액이 아주 저렴하고 수익성이 좋아 보일 수 있지만, 초보자에게는 매우 위험한 선택이 될 수 있습니다.

또는 요즘 부부공동명의로 1/2 지분으로 부동산 취득이 늘어나고 있습니다. 이때 배우자의 1/2 지분이 경매로 자주 나오고 있습니다. 이런 경우에도 반쪽짜리 경매라 해서 초보분들께서는 정확한 투자컨셉 없이는 함부로 들어가지 않는 것이 좋습니다.

지분을 낙찰받으면 해당 지분만큼의 권리는 생기지만, 나머지 공유들과 협의 없이 마음대로 처분하거나 이용할 수 없습니다. 임대도, 매매도, 점유도 쉽지 않고, 공유물분할 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정은 시간도 오래 걸리고, 추가적인 법률비용까지 발생합니다.

특히 가족 간 지분인 경우 소송이 장기화될 수 있고, 실익이 거의 없는 경우도 많습니다. 초보자는 지분물건의 구조와 리스크를 정확히 파악하기 어려운 만큼, 아예 접근하지 않는 것이 좋습니다.

2. 건물만 매각되는 물건 – 대지권 없는 불안정한 권리

두 번째로 피해야 할 물건은 부동산 일괄매각이 아닌 건물만 매각되고 대지권이 없는 경우입니다. 흔히 ‘건물은 있지만 땅은 남의 것’인 상황으로, 소유권의 안정성과 활용성, 수익성이 크게 떨어집니다. 또한 투자자들은 보통 경락잔금대출을 받게 되는데 이런 물건들은 대출자체가 어렵게 됩니다.

예를 들어 다세대주택이나 상가건물 경매 물건 중 건물만 매각하는 물건인 경우, 그 건물이 올라간 토지는 타인 소유이거나 대지권이 미등기 된 상태일 수 있습니다. 이렇게 되면 재건축, 대출, 매매 등에서 큰 제약이 발생합니다. 낙찰로 인하여 건물은 소유하고 있게 되지만, 정작 땅 주인의 동의 없이 아무것도 할 수 없는 구조인 셈이죠.

특히 상가 등 수익형 부동산을 노리고 이런 물건을 낙찰받았다가, 임대가 되지 않거나 처분이 어려워 곤란을 겪는 사례가 많습니다.

초보자라면 매각물건명세서의 ‘대지권 있음/없음’ 항목을 반드시 확인하고, 대지권이 명확하게 등기된 건물, 토지 일괄매각건 위주로 낙찰을 시도하셔야 합니다.

3. 토지만 매각되고 건물은 제외되는 물건 – 점유 리스크의 상징

세 번째는 토지만 매각되고 건물은 제외되는 물건입니다. 언뜻 보면 토지 소유권을 확보하니 나쁘지 않아 보이지만, 경매 현실에서는 가장 다루기 어려운 물건 중 하나입니다.

이 경우, 낙찰받으면 내 토지 위에 있는 타인의 건물은 그대로 남아 있으며, 해당 건물 소유자와의 협의 없이 내 마음대로 사용도, 철거도 불가능합니다. 소유권은 생기지만 실질적인 사용권은 없는 셈입니다. 즉, 땅 위의 건물이 계속 존재하는 한 그 땅을 활용하거나 개발하는 것이 사실상 불가능합니다. 물론 대출자체도 어렵습니다.

또한, 건물 소유자가 그 땅을 점유하고 있는 상태라면 건물철거청구소송 등을 통해 강제 집행을 해야 하며, 이 역시 시간과 비용이 상당히 듭니다. 소송에서 패소할 가능성도 있고, 강제집행이 어렵게 꼬이는 경우도 많습니다.

초보 투자자라면 이처럼 현실 사용이 불가능하거나 불확실한 물건에 뛰어들기보다는, 명확한 소유권과 점유 상태가 확인된 물건에 집중하는 것이 안전합니다.

 

결론

경매는 수익창출을 기대하는 부동산 투자 방식이지만, 그만큼 리스크도 많이 내재되어 있습니다. 특히 초보자일수록 눈에 보이는 가격보다는 ‘보이지 않는 문제’에 좀 더 집중해야 합니다. 지분물건, 대지권 없는 건물, 건물 제외된 토지는 모두 법적 분쟁이나 활용성, 수익성 등의 문제가 뒤따르기 때문에, 처음부터 피하는 것이 현명한 선택입니다.

낙찰의 기쁨이 곧 손해의 시작이 되지 않도록, 언제나 신중하고 꼼꼼한 권리 분석과 현장조사를 통 확인을 거치세요. 경매 투자도 결국 ‘안전한 물건 고르기’가 첫 번째 성공 비결입니다.