안전한 경매물건과 위험한 경매물건 정확하게 분석하자.

경매 안전한 물건 VS 위험한 물건

 

우리는 지금 경제상황과 정치상황이 아주 어려운 시기를 지나고 있습니다. 거기에 각종 미디어가 넘쳐남에 따라 법원경매라는 부동산 투자 부분의 광풍이 불어 많은 예비 경매투자자들이 경매시장으로 들어오고 계십니다. 남녀노소 가리지 않고 특히 20~30대 젊은 청년층의 투자자가 많이 늘어나고 있습니다.

경매 투자를 시작하시는 분들이 가장 많이 하고 중요하게 생각해야 하는 질문은 “어떤 물건을 낙찰받아야 하나요?”보다, “어떤 물건은 피해야 하나요?”일지도 모릅니다. 이처럼 경매는 저렴한 가격으로 부동산을 얻을 수 있는 기회이기도 하지만, 동시에 복잡한 권리관계나 점유 문제 등으로 인해 예기치 않은 투자리스크를 안을 수도 있습니다. 오늘은 초보자도 쉽게 구별할 수 있도록 ‘안전한 경매물건’과 ‘위험한 경매물건’을 정확히 비교해 보고, 각 특징과 접근 전략까지 자세하게 알려드리겠습니다.

1. 안전한 경매물건 – 권리관계와 점유상태가 명확한 물건

법원경매에서 안전한 경매물건이란, 법적 권리관계가 매우 단순하고, 또 해당물건의 점유 상태가 명확하며, 낙찰 이후 소유권 취득 및 사용, 수익에 큰 무리가 없는 물건을 말합니다. 대표적인 안전물건의 특징은 아래와 같습니다.

• 말소기준권리보다 모든 권리가 후순위 즉, 선순위 권리가 없는 경우
• 점유자 없음(HUG 물건) 또는 명확한 퇴거(소유자, 후순위 임차인) 계획 존재
• 건물, 대지권 일괄매각건으로 모든 등기 완료된 부동산
• 시세 대비 낙찰가 비율 70~80% (물론 서울, 수도권에서는 어려움이 있음)
• 지역의 실거래 사례 및 임대 수요 충분한 지역 (직장, 학군, 교통 등 생활인프라가 좋은 물건)

한 마디로 말하자면 경매기본서에 나와 있는 최적의 경매물건이 되겠습니다. 사실 모든 경매물건의 80% 이상이 안전한 경매물건의 범주에 들어가기도 합니다. 초보 경매투자자의 입장에서는 20%의 위험물건보다는 80%의 안전한 경매물건에 입찰하시고 원하는 수익을 창출하는 것이 바람직합니다.

2. 위험한 경매물건 – 권리 구조가 복잡하거나 숨어 있는 리스크가 잠재된 물건

• 지분물건: 공유자가 있는 지분물건은 공유자와의 협의 없이는 실사용 불가, 소송 필요할 수 있음
• 유치권 주장 물건: 명확하지 않은 유치권의 금원도 문제이고 또한 명도에 있어서도 곤란, 법원 강제집행의 불확실성
• 대지권 미등기 건물: 대지권이 없는 건물만 경매에 나오는 물건은 재건축, 대출, 매도 불가할 수 있음
• 건물 제외된 토지: 건물이 제외된 토지의 경우 실사용에 문제가 있고, 철거 또한 어려움을 가지기 때문에 점유자와의 분쟁
• 선순위 임차인: 선순위 임차인의 경우 최저가입찰을 하더라도 압류, 교부청구금에 따라 낙찰자의 보증금잔금 반환 책임

사실 법원경매에서 위험한 경매물건은 수치상으로 볼때 전체 경매에서 20%도 채 되지 않을 것입니다. 위에 위험한 경매물건은 법원의 서류(등기부등본, 물건명세서, 현황조사 등)만 자세하게 확인한다면 물건에서 제외하거나 혹은 경매공부를 정확하게 하여 리스크는 존재하지만 이 때문에 다른 물건보다 더 많은 수익을 창출할 수도 있습니다. 하지만 초보 경매투자자의 입장에서는 그냥 패스하시길 권합니다.

3. 실제 사례 비교 – 안전물건과 위험물건의 차이

사례1: 안전물건
- 고양시 A아파트 / 감정가 3억 / 시세 2.9억 / 낙찰가 2.4억
- 말소기준권리 이후 후순위 권리만 존재 / 임차인의 임차권등기 HUG 물건으로 현재 공실 / 건물, 대지권 일괄매각건

- 권리에 문제가 없기에 시세차익으로 5천만원 수익 가능

사례2: 위험물건
- 관악구 B빌라 / 감정가 1.5억 / 시세 1.4억 / 낙찰가 1.1억
- 선순위 임차보증금 1.1억  / 선순위 임차인이 점유중 / 압류 3건, 교부청구 4건

- 보이지 않는 압류금액과 교부청구 금액으로 인하여 선순위 임차인의 보증금 잔금인수 가능하고 그로 인해 손실이 예상됨

사례3: 위험물건

- 양천구 C빌라 / 감정가 1.7억 / 시세 1.5억 / 낙찰가 1.2억

- 경매정보에서 대지권이 없는 건물만 매각건으로 투자자가 정확이 확인하지 못하였을 경우

- 낙찰을 받더라도 대출실행이 되지 않고 실제는 비싼 낙찰가를 제시한 것이 되어 낙찰보증금을 날릴 수도 있음

핵심요약

- 안전한 물건 : 전체 말소되는 후순위 권리, 현재 점유자 없는 공실, 건물. 대지권 일괄매각, 단독소유 등

- 위험한 물건 : 선순위 임차인, 지분물건, 대지권 없음, 건물제외건, 유치권, 선순위 지상권 등

결론

법원 경매투자에서 가장 중요한 것은 ‘낙찰’이 아니라 안전하고 저렴한 낙찰로 인한 부동산 ‘수익 확보’ 일 것입니다. 안전한 물건은 수익을 가져오고, 위험한 물건은 생각지 못한 많은 비용과 분쟁을 가져옵니다. 특히 초보자일수록 가격보다는 해당물건의 구조와 권리를 먼저 분석하는 습관을 들여야 합니다.

경매는 신중함이 최고의 무기입니다. ‘싸다고 덥석 낙찰’이 아닌 ‘확실히 알고 낙찰’하는 경매 습관을 가져야 합니다. 만약 권리분석에 어려움이 있다면 과감하게 패스하던지 전문가와의 상담으로 헤쳐나가야 합니다.

우리는 '낙찰'이 아닌 '수익'이 목적입니다.