서울 집값 급등...토지거래허가구역 확대.대출규제 검토

 

[출저-연합뉴스] 서울 아파트 전경

 

 

노컷뉴스에 따르면,

2025년 6월 들어 서울 아파트값이 가파르게 상승하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 6월 둘째 주 기준 전주 대비 0.26% 상승해, 이는 작년 8월 이후 가장 높은 상승률입니다. 특히 비강남권인 노원, 성동, 강동구에서도 신고가 거래가 이어지고 있으며, 마포, 용산, 성수 등 한강 벨트 지역에서 가격이 선도적으로 상승하는 현상이 관측되고 있습니다. 이러한 흐름은 금리 인하 기대감과 정비사업 재개 가능성에 따른 투자 심리가 결합된 결과로 분석됩니다.

이에 따라 정부는 부동산 과열을 막기 위해 강력한 대응에 나섰습니다. 6월 16일 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처가 회의를 열고 ▲토지거래허가구역 확대 지정 ▲조정대상지역 재지정 ▲DSR(총부채원리금상환비율) 및 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화 등을 논의하였습니다. 특히 강남 3구 외에도 성수, 마포, 용산 등지까지 규제 지역을 확장하는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다.

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서울 집값 상승의 배경과 구조

서울 집값 상승은 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적인 요인이 작용한 결과로 볼 수 있습니다. 첫째, 금리 인하 기대감으로 인해 시중 유동성이 늘어나면서 부동산으로 자금이 유입되고 있습니다. 둘째, 그동안 멈춰있던 재건축·재개발 사업이 다시 추진되면서 해당 지역 아파트 가격이 들썩이고 있습니다. 셋째, 2024년 하반기 이후 전세 공급 부족과 맞물려 실거주 수요가 급증하고 있어 실수요자와 투자 수요가 동시에 증가하고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들이 작용하면서 서울의 집값은 전방위적으로 상승세를 보이고 있습니다.

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토지거래허가구역과 대출 규제의 실효성

정부가 추진 중인 토지거래허가구역 확대는 강력한 부동산 규제 정책 중 하나입니다. 이 제도는 일정 면적 이상 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아니면 허가가 나지 않아 투기성 매수를 억제할 수 있습니다. 과거 강남, 잠실, 성수동 등에 지정되었을 때 단기적인 효과를 보였던 만큼, 이번에도 마포·용산 등 핵심 지역에 추가 지정 시 기대감이 큽니다.

금융 규제 측면에서는 DSR 규제를 2금융권까지 확대하거나, 다주택자 및 고가주택 보유자에게 LTV를 30~40%로 제한하는 방안이 거론되고 있습니다. 이는 실수요자에게는 부담이 적지만, 레버리지를 활용한 투자자에게는 큰 제약이 되며, 시장 전반의 과열을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

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[출처-연합뉴스] 서울 청담동일대 아파트 전경

 

실수요자와 투자자의 대응 전략

실수요자는 앞으로의 규제 강화 흐름에 맞춰 입지 조건, 청약 조건, 자금 조달 계획 등을 철저히 분석해야 합니다. 특히 실거주 요건 강화 및 전매제한 조건이 있는 지역의 경우, 거주 가능성과 장기 보유 전략을 염두에 둔 접근이 필요합니다. 한편 투자자들은 향후 규제 지역에 포함될 가능성이 있는 지역을 피해, 중장기적 안목으로 접근하거나 신도시 등 상대적으로 규제가 덜한 지역에 대한 분산 투자 전략이 유효할 수 있습니다.

또한 공급 정책과 연계된 지역, 예를 들어 3기 신도시나 교통 호재가 있는 외곽 지역 등은 규제의 틀에서 벗어나면서도 성장 가능성이 있는 투자처로 부각되고 있습니다. 다만 시장 상황이 급변할 수 있는 만큼, 현금 유동성을 확보하고 리스크를 분산시키는 것이 중요합니다.

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결론

2025년 6월 현재 서울 집값은 강한 상승 흐름을 보이고 있으며, 이에 따라 정부는 강도 높은 규제책을 예고하고 있습니다. 토지거래허가구역 확대, 조정대상지역 재지정, 대출 규제 강화 등은 시장 과열을 완화하는 데 도움이 될 수 있지만, 실수요자의 내 집 마련 기회를 침해하지 않도록 세심한 정책 설계가 필요합니다. 실수요자와 투자자는 변화하는 시장 흐름에 맞춰 전략을 세우고, 무리한 대출이나 단기 투자는 피해야 할 시점입니다.

서울 부동산 시장의 향방은 단기적인 규제보다 중장기적인 수급 균형과 정부의 신뢰도에 달려 있습니다. 단기적 가격 억제보다는 지속 가능한 공급 확대와 실수요자 중심 정책의 일관성이 중요합니다. 특히 1인 가구 증가, 고령화 사회 진입 등 인구 구조 변화에 맞춘 맞춤형 주택 정책이 병행돼야 장기적 안정을 기대할 수 있습니다.

정부는 세부 규제 정책을 발표함에 있어 시장과의 소통을 강화하고, 혼선 없이 투명하게 정책 방향을 제시해야 합니다. 국민이 신뢰할 수 있는 주택 시장 구축을 위해서는 급격한 규제보다는 예측 가능한 정책과 시장 친화적 접근이 필요합니다. 민간 주도의 공급 유도와 공공 공급의 조화, 임대시장 안정화 대책도 동시에 진행되어야 할 필수 과제입니다.

아울러 향후 금리 인하가 현실화될 경우 다시 부동산 시장이 과열될 가능성도 있어, 사전적 조치와 정교한 규제 시스템이 뒷받침되어야 합니다. 정부는 '똘똘한 한 채' 현상에 따른 부작용을 줄이고, 지역 간 양극화를 완화하기 위해 지방 중소도시 및 수도권 외곽 지역 활성화 정책도 함께 검토할 필요가 있습니다.