수도권 외곽 '노도강' 전셋값 상승 지속...전세난 현실화 우려

[출처-뉴시스] 서울 노원구에 한 중개사 사무실 안내문

 

 

2025년 6월, 서울 노원·도봉·강북구 등 이른바 ‘노도강’ 외곽 및 금천·관악·구로구의 전세 시장이 주목받고 있다. 노도강 지역에서는 전셋값이 월계동 84㎡ 4,500만 원 증가, 신고가 경신 사례가 잇따르고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 139.5, 전세가격전망지수도 109.8로 역대 최고치에 근접하며, 전세 매물 부족에 대한 시장 우려가 극심하다. 한국부동산원이 발표한 통계에서도 서울 외곽 전셋값 상승률은 0.62%로, 전국 상승률 중 최고 수준을 기록했다.

이러한 전세난 현상은 DSR 3단계 시행 전 ‘막차 수요’ 유입과 금리 인하 기대, 공급 부족, 전세의 월세화 등이 복합적으로 작용한 결과로 전문가들은 분석하고 있다. 특히 5월 서울 외곽 아파트 거래량은 전월 대비 23% 이상 증가했으며, 노도강의 거래 비중도 크게 늘어나는 모습을 보였다. 이처럼 노도강 및 금관구 등 외곽 지역 전셋값 상승세가 심화되며, 수도권 전세 시장 전반에 공급 부족과 전세난 우려가 확산되고 있다.

 

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'노도강' 외곽 전세난의 본질

‘노도강’은 노원·도봉·강북·금천·관악·구로를 합친 수도권 외곽 지역을 일컫는 용어로, 최근 전세 시장에서 역전세수요, 월세화 흐름, 신고가 전세 거래 등으로 인해 전세난 현실화 문제가 발화하고 있다. 전통적으로 ‘노도강’은 가격이 안정적이고 접근성이 좋지 않아 전세 공급이 풍부했던 지역이었지만, 최근 전세 수급지수 139.5, 전세가격전망지수 109.8라는 수치가 말해주듯, 공급 부족과 수요 과열이 동시 발생하면서 전세난의 ‘양극화 현장’이 되고 있다.

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[출처-뉴시스] 서울 집값이 들썩이고 있다.

 

왜 전세값이 뛰는가?

7월부터 시행될 DSR 규제 강화에 맞춰 ‘막차 수요’가 유입되어 수요가 급증하고 있다. 또한 한은의 금리 인하 기조 속에서 유동성이 전세로 흘러가고, 입주 물량 감소로 공급이 줄어 공급 부족이 심화되고 있다. 전세 매물 대신 월세 전환 및 계약 갱신 선호가 확산되면서, 전세 매물이 시장에서 회수되고 있다. 전세물량 감소와 가격 강세가 맞물리며, 세입자들의 불안 심리가 확산되고 있어 전세난 대응 심리가 강화되고 있다.

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사회적 영향과 시장 파장

전셋값이 오르면 민간 소비·삶의 질 저하로 연결되며, 특히 수급 불균형은 월세 전환 압박과 삶의 불안 요인이 된다. 외곽 지역 전세난은 강남권 외곽 선호 심리, 위치·수요 분산 현상을 일으켜 수도권 내부의 분리된 흐름을 강화시키고 있다. 정부는 전세 대책의 현실성과 공공임대 확충, 신규 공급 강화를 요청받고 있으며, 전세 안정화 정책을 신속히 추진해야 하는 상황이다.

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향후 방향

우리은행 함영진 랩장은 “금리 인하 기대와 전세난 심화가 맞물려 매도자 우위 시장이 되었다. 당분간 이 흐름은 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 분석했다. KB국민은행 박원갑 위원은 “빌라 전세사기는 아파트 선호를 부추기며 전세난을 키운다. 기존 계약 갱신 활용과 오피스텔·중소형 아파트 전세 물색이 대응 전략”이라고 말했다. 부동산R114 김지연 책임 “입주 물량 감소, 공급 부족 심화는 불가피하다. 실거주자·신혼부부 위주 공공임대 확대, 세입자 보호 강화로 안정화 유도해야 한다”고 제언했다.

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결론

수도권 외곽의 전셋값 상승과 전세난은 단기적 이슈가 아닌 장기적인 구조 전환의 징후입니다. 공급 대비 수요 초과, 전세 회피 심리, 안전성 우선 소비 트렌드 등 다양한 요소가 복합 작용하고 있으며, 정부는 이에 대한 다차원적 대응이 요구됩니다. 실수요자는 전세계약 시 안전성을 최우선으로 고려하고, 가능하면 분산 지역이나 공공 전세 공급 물량을 검토하는 전략이 필요합니다.