주거안정 위한 토지거래허거구역 확대와 대출규제 강화 움직임

[출처-뉴시안] 토지거래 허가구역 서울 강남 아파트 전경

 

 

서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 6월 둘째주 기준 0.26%로 전고점 수준이었던 3월 셋째주(0.25%)를 넘어서며 다시 상승폭이 확대되고 있습니다. 가계대출 증가액도 4월 5조3000억원, 5월 6조원 등으로 두 달 연속 크게 늘었습니다.
정부는 "국민 주거 안정을 최우선 과제로 해서 실수요자 보호 원칙 하에 투기·시장교란 행위나 심리 불안으로 인한 가수요 등이 시장 안정을 저해하지 않도록 하겠다"고 밝혔습니다.

정부는 최근 서울을 중심으로 다시 과열되는 부동산 시장을 진정시키기 위해, 토지거래허가구역 확대와 대출규제 강화를 적극 검토 중입니다. 국토교통부는 “서민 주거 안정”을 기치로 내세우며 서울 강남3구, 용산구, 성수동 등 고가 아파트 밀집 지역의 투기 수요 억제를 위해 토지거래허가구역 확대를 논의하고 있습니다. 또한 금융위원회는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화를 통한 대출 억제 방안도 함께 검토하고 있어, 시장 전반에 걸친 규제 강화가 예고됩니다. 이러한 움직임은 서민 주거 안정을 위한 선제적 대응으로 풀이됩니다.

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과열 시장에 대한 선제적 규제 필요성

서울과 수도권 일부 지역에서 부동산 가격 상승세가 재점화되면서 정부는 과열 방지책 마련에 나섰습니다. 특히 강남3구와 용산은 재건축·정비사업 기대감에 힘입어 가격이 급등하며 매수 경쟁이 치열해졌습니다. 정부는 실수요자 보호와 함께 투기 세력 유입 차단을 위해 토지거래허가구역 제도의 확대를 고려 중이며, 해당 지역은 향후 실거주 목적 외의 거래가 크게 제한될 수 있습니다.

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[출처-뉴시스] 서울 시중은행 대출창구

 

규제 강화의 구체적 방향: 토허제와 DSR

토지거래허가구역은 부동산 거래에 행정적 제동을 거는 강력한 제도입니다. 일정 면적 이상을 거래할 경우 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 실거주가 아닌 거래는 제한됩니다. 이 제도는 2020~2021년에도 강남, 잠실, 성수동 등에서 시행되어 투기 수요 억제에 효과를 보인 바 있습니다. 이번에는 이 범위를 서울 전역 또는 수도권 일부로 확대할 가능성이 제기됩니다.

한편, 금융위원회는 고가주택 보유자 및 다주택자에 대한 대출 규제를 강화할 계획입니다. 특히, 이미 시행 중인 DSR 규제를 2금융권까지 확대하거나, 일정 금액 이상 대출에 대해 DSR 적용 기준을 강화하는 방안도 논의되고 있습니다. 이는 실수요자 외 대출을 활용한 투자 수요를 억제하려는 조치입니다.

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실수요자·투자자 대응 전략

시장 상황 변화에 따라 실수요자와 투자자 모두 전략 수정이 불가피합니다. 실수요자는 토지거래허가구역 지정 여부에 따라 매입 계획을 조정하고, 청약 시 자금계획 및 거주의무 요건을 철저히 따져야 합니다. 특히, 규제 지역 내 아파트는 전매 제한 기간 및 실거주 의무 조건 등이 붙을 가능성이 높으므로 장기 거주 가능 여부를 우선 고려해야 합니다.

투자자의 경우 대출 규제 강화로 인해 레버리지를 활용한 투자 수익률 하락이 예상되므로, 보수적인 투자 전략과 리스크 분산이 필요합니다. 또한, 신규 지정되는 규제지역 및 시행 시점을 면밀히 분석하고, 자산 재배분 전략을 수립해야 할 시점입니다.

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정책 효과 및 시장 전망

정부의 이번 규제 강화는 시장을 단기간 진정시키는 데는 효과가 있을 것으로 보입니다. 하지만, 중장기적으로는 공급 부족에 따른 부작용이 우려되기도 합니다. 토지거래허가구역 확대와 대출 규제로 인해 신규 수요가 위축될 경우 건설사들의 공급 전략에도 차질이 생기며, 이에 따라 전세 물량 부족이나 임대료 상승 등 부작용이 발생할 수 있습니다.

따라서 규제는 필수적이지만, 이와 동시에 공급 확대 및 무주택자를 위한 장기 공공임대 확대 등의 보완 정책이 병행되어야 균형 잡힌 시장 안정이 가능할 것입니다.

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결론

정부는 강남을 비롯한 주요 지역에서 다시 과열 조짐을 보이는 부동산 시장을 안정시키기 위해, 토지거래허가구역 확대와 대출규제 강화를 추진하고 있습니다. 이는 서민 주거 안정을 위한 필수 조치로 평가되며, 실수요자 보호와 투기 억제를 위한 정책적 방향성을 보여줍니다. 향후 시장은 단기적으로 관망세가 짙어질 것으로 보이며, 실수요자 중심의 거래가 주를 이룰 전망입니다.