낙찰자는 임차인에게 명도확인서를 언제 줘야하나?

명도확인서

 

부동산이 경매로 넘어가는 경우 대부분의 임차인은 법원에 권리신고 및 배당요구를 하게 됩니다. 경매 시 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 법원은 배당요구를 한 임차인을 포함하여 배당신청을 한 채권자들에게 돈을 나눠줄 배당기일을 정하게 됩니다. 그러면 당연히 임차인은 배당받기 위해 법원을 찾아가게 됩니다.

이때 법원에서 임차인에게 확인을 하는 내용이 있습니다. 바로 낙찰자에게 집을 비워주었는지를 확인합니다.

이것을 증명해야만 법원은 비로소 임차인에게 배당할 금액을 지불하게 됩니다. 임차인이 법원에 제출해야 하는 증거가 바로 명도확인서입니다. 부동산 경매에서 명도확인서는 낙찰자가 임차인에게 넘겨주는 서류로 임차인이 낙찰자에게 해당 부동산을 명도 하였음을 증명해 주는 서류라고 보시면 됩니다. 오늘은 이 명도확인서에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 명도확인서는 명도협상을 위한 낙찰자의 무기

경매가 진행되어 낙찰자가 생겼을 경우 임차인이 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요합니다. 임차인 입장에서는 살고 있던 주택이 부동산 경매로 넘어가는 것도 난감하겠지만, 때로는 본인의 보증금 전액을 배당받지 못하고 보증금 중 일부만을 배당받을 수밖에 없는 손해가 발생되기도 합니다.

다행히 선순위 임차인이라면 배당받지 못하는 나머지 보증금은 낙찰자에게 받을 수 있는 권리가 있으나, 후순위 임차인의 경우는 배당받지 못한 나머지 보증금에 대해 낙찰자에게 청구할 수 없습니다.

어쨌든 후순위 임차인의 입장에서는 배당받을 돈이 보증금 중 일부라고 할지라도 그 돈을 지켜야만 하는 상황이 되는 것이죠. 그리고 그 일부를 받기 위해서는 낙찰자가 써준 명도확인서와 인감증명서가 필요하게 됩니다.

때문에 낙찰자에게는 임차인과의 명도협상에 있어서 명도확인서가 협상의 무기가 될 수 있습니다.

2. 임차인이 명도확인서를 먼저 요청하는 경우

낙찰자 입장에서 가장 좋은 방법은 임차인이 집에서 퇴거한 것을 확인하고 집 내부 상태까지 확인한 후에 명도확인서와 인감증명서를 작성해 주는 것이 좋습니다. 임차인은 이 서류를 받아 법원의 배당기일에 참석하여 본인의 배당금을 받으면 됩니다. 만약 배당기일이 지났다고 해도 법원에서 공탁해 둔 배당금을 수령할 수 있습니다. 말 그대로 동시이행이 가장 좋습니다. 집을 비워주는 것과 동시에 명도확인서를 작성해 주는 것이죠. 낙찰자와 임차인 모두에게 가장 합리적인 방법입니다.

하지만 실제 부동산 경매로 낙찰을 받고 명도를 진행하다 보면 임차인이 점유이전을 하기 전에 명도확인서를 먼저 요청하는 경우가 있습니다. 임차인이 새로 이사 갈 곳을 구하기 위해 배당금을 먼저 받아야 하는 경우가 그런데요. 이때 낙찰자와 임차인은 언제까지 집을 비우겠다고 협의를 한 뒤 그에 대한 각서를 받고 명도확인서를 미리 써주는 경우가 있습니다.

하지만 이 경우 임차인이 약속을 잘 이행하면 문제가 없지만, 임차인이 집을 비워주지 않고 시간을 끌면서 과도한 이사비용을 요구하는 일이 실제 많이 벌어지곤 합니다.

낙찰자의 입장에서는 임차인의 사정을 듣고 협의하여 믿음으로 먼저 명도확인서를 작성해 준 것인데 말 그대로 배신을 당한 것이 되는 것입니다. 결국 낙찰자는 울며 겨자 먹기로 과도한 이사비를 지불하거나, 인도명령 혹은 명도소송을 통해 강제집행을 해야 합니다. 이때 시간은 시간대로 비용은 비용대로 모두 지불하게 되는 것입니다. 각서를 받았다고 해서 그것이 무조건 지켜지는 것은 아닙니다.

이러한 문제가 발생할 경우도 있기에 만약에 임차인의 사정으로 명도확인서를 먼저 작성해줘야 하는 경우에는 낙찰자가 임차인에게 명도확인서를 먼저 작성해 주는 대신에 임차인에게 일정 금액을 받아 보관하고, 임차인에게 현금보관증을 발행하여 문제가 없게 하고 그다음 임차인이 약속을 이행하게 되면 다시 돌려주는 경우도 있습니다. 여러 가지로 번거롭게 생각되실 수 있는데 여기서 서로의 믿음은 중요하지 않습니다. 낙찰자와 임차인 모두에게 합리적인 방법일 수 있습니다.

가장 좋은 방법은 위에서 말씀드렸듯이 동시이행을 하는 것입니다.

3. 임차인이 집을 비워줬는데 명도확인서를 주지 않는 경우

빈번한 경우는 아니지만 반대의 경우도 일어나는 것을 볼 수 있습니다. 임차인이 먼저 집을 비워줍니다. 그리고 낙찰자에게 집을 비웠고 비밀번호는 몇 번이라고 알려주는 것입니다. 다음에 낙찰자에게 배당을 받을 수 있게 명도확인서를 요청하는 거죠.

그런데 여기서 낙찰자가 차일피일 미루면서 명도확인서를 주지 않는 경우도 있습니다. 물론 대부분의 낙찰자들은 임차인이 먼저 집을 비워주면 너무 고마워서 명도확인서를 즉시 주는 것이 일반적입니다. 그러나 세상에는 정말 일반적이지 않은 사람도 분명히 있기 마련이지요. 사람은 화장실 들어갈 때와 나올 때 다르다는 얘기가 그냥 있는 얘기가 아닙니다. 낙찰자든 임차인이든 말이죠.

그렇기에 임차인의 입장에서도 가장 좋은 방법은 집을 비워주는 것과 동시에 낙찰자로부터 명도확인서를 받는 것입니다.

 

결론

부동산 경매에서 낙찰자든 임차인이든 모두가 명도를 해야만 합니다. 낙찰자는 소유권이전을 위해 임차인은 보증금 배당을 받기 위해서 필요하죠. 사람과 사람이 하는 일이라고 무조건 믿음으로 좋은 게 좋은 것이라고 진행하였다가는 차후에 시간은 시간대로 비용은 비용대로 서로에게 손해를 입힐 수 있습니다.

잊지 마세요. 가장 좋은 방법은 "동시이행"입니다.