유찰된 경매물건, 언제 입찰해야 유리할까?

유찰된 경매물건 언제 입찰해야 유리할까?

 

 

부동산 경매에 처음 도전하는 사람들에게 '유찰'이라는 단어는 낯설게 들릴 수 있습니다. 그러나 실전에서는 낙찰보다 유찰이 더 자주 발생합니다. 경매 물건에 입찰자가 아무도 없거나, 혹은 단독입찰을 했지만 입찰표기 오류, 입찰가 오기 등으로 인해 해당 경매는 유찰되고, 그럼 다음 회차에서 최저입찰가는 낮아집니다. 이런 구조를 잘 이해하면, 낙찰가를 낮추는 전략적 타이밍을 찾을 수 있습니다.

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1. 유찰이란 무엇인가?

법원 경매에서는 감정평가금액을 기준으로 최초 최저입찰가가 정해집니다. 하지만 입찰자가 한 명도 없거나, 단독입찰을 했지만 입찰표기 오류, 입찰가 오기 등으로 인해 해당 경매가 유찰됩니다. 유찰된 경매물건은 통상적으로 20%~30%씩 법원마다 다르게 적용하여 최저입찰가를 인하되어 다음 기일에 다시 진행됩니다.

예를 들어 20% 인하인 법원에서는 감정가가 1억 원인 물건이 1차에서 유찰되면 2차 최저입찰가는 8000만 원, 3차에서는 6400만 원까지 내려갑니다. 또는 30% 인하인 법원의 경우는 1억 원인 물건이 1차에서 유찰되면 2차 최저입찰가는 7000만 원, 3차에서는 4900만 원까지 내려갑니다. 이처럼 유찰이 거듭될수록 가격은 매력적으로 낮아지지만, 반대로 경쟁도 치열해질 수 있습니다.

좋아보이는 물건의 경우 입찰자가 40~50명 가까이 입찰하는 경우도 있습니다.

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2. 유찰 물건, 언제 입찰하는 게 좋을까?

많은 경매 투자자들은 유찰이 여러 번 된 물건을 노립니다. 그 이유는 명확합니다. 감정가 대비 낙찰가가 낮아질 가능성이 높기 때문이죠. 하지만 언제 입찰에 참여하는 것이 유리할지는 물건의 성격에 따라 달라집니다.

• 입지와 상품성이 뛰어난 물건: 1~2회 유찰 후에도 경쟁이 치열할 수 있으므로, 너무 기다리다가는 치열한 경쟁에 휘말릴 수 있습니다. 임장을 통한 정확한 시세를 확인하고 입찰가를 산정하여 조금은 공격적으로 진행해 보는 것도 유리합니다.
• 권리관계나 점유 상황이 복잡한 물건: 초반에는 피하고, 2회 이상 유찰 후 법적 리스크를 감안하여 입찰하는 것이 더 유리합니다. 이런 경우는 경매물건의 상황을 잘 파악하여 권리나 점유에 큰 문제가 없을 시 시세대비 저렴한 입찰가 산정으로 조금 큰 수익을 보실 수도 있습니다.
• 지방, 혹은 수요가 적은 지역: 3회 이상 유찰될 가능성이 크고, 실제로도 낙찰가가 감정가 대비 50% 이하로 떨어지는 경우가 있습니다. 주변 시세나 매수세가 있는지를 잘 확인한 후 최저 입찰가를 산정하셔야 합니다.

따라서 무조건 유찰을 기다리는 것보다, 해당 물건의 시장성, 위치, 상태, 권리관계를 종합적으로 판단하여 입찰 타이밍을 결정해야 합니다.

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3. 유찰을 기다리는 것이 항상 정답일까?

결론부터 말하면, 아닙니다. 유찰이 반복되면서 최저입찰가는 떨어지지만, 동시에 낙찰을 노리는 경쟁자들이 많아지기 때문입니다. 특히 투자자들이 많이 모니터링하는 인기 물건은 2~3회 유찰 시점에 낙찰가가 오히려 감정가 근처까지 치솟는 경우도 있습니다.

또한, 유찰이 계속되면 법원은 변경기일 지정이나 매각 조건 변경을 통해 물건을 다시 조정하기도 합니다. 이 경우 투자자가 놓치고 있던 리스크가 해소되기도 하지만, 때로는 더 불리한 조건으로 바뀔 수 있습니다.

현명한 투자자라면 단순히 유찰 횟수를 기준으로 삼지 않고, 해당 물건에 대한 정보 분석, 실거래가 비교, 현장 조사 등을 토대로 입찰 전략을 세워야 합니다.

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결론

유찰된 경매물건은 분명 매력적인 기회를 제공합니다. 하지만 그 유리함은 철저한 분석과 전략적인 접근이 전제되어야만 얻을 수 있습니다. 무작정 유찰만 기다리다가는 좋은 물건을 놓칠 수 있고, 지나치게 저가에 집착하면 리스크가 큰 물건을 잡게 될 수 있습니다.

가장 중요한 건, 입찰 타이밍은 '최저가'가 아니라 '최적가'라는 점입니다. 감정가, 유찰 횟수, 경쟁 상황을 종합적으로 분석하여 나만의 기준을 세워야 성공적인 경매 투자로 이어질 수 있습니다.