지상권 vs 지역권 경매투자에서 뭐가 더 위험할까?

지상권 vs 지역권

 

우리는 부동산 경매를 시작하여 많은 경매물건들을 검토하다 보면 일반물건과 특수물건들을 보게 될 것입니다. 초보투자자들이 부동산 경매에서 처음 접하는 특수물건 중에 가장 혼란스러워하는 것 중 하나가 ‘지상권’과 ‘지역권’의 차이입니다. 두 가지 권리 모두 토지의 사용과 관련된 권리이지만, 그 법적 효력과 그에 따른 투자 위험도는 크게 다릅니다. 특히 경매 투자에서는 이 두 권리가 어떤 영향을 미치는지 정확히 파악해야, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 여기에서는 부동산 전문가의 시각에서 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 지상권과 지역권의 차이, 경매 투자 시 주의할 점, 그리고 더 위험한 권리는 무엇인지 상세하게 알려 드리겠습니다.

1. 지상권이란? – 토지 위에 머무를 수 있는 ‘강한 권리’

우선 지상권은 민법 제279조에 따라 “남의 토지에 건물, 공작물 또는 수목 등을 소유하고 사용하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리”를 말합니다. 쉽게 말해, 소유주와의 설정 계약에 의해 해당 부동산이 남의 땅이지만 그 위에 내 건물을 지을 수 있고, 그 토지를 계속해서 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권입니다.

지상권은 두 가지로 나뉩니다.

• 설정지상권: 소유자 간 개별계약으로 설정된 지상권이며, 등기부등본에 등기되어 효력이 발생합니다.
• 법정지상권: 특별한 계약 없이도 일정 조건이 갖춰지면 자동으로 성립하는 지상권입니다.

경매투자자에게 중요한 점은, 지상권이 설정된 토지는 낙찰받아도 마음대로 사용할 수 없다는 것입니다. 건물이나 시설물이 지상권자의 권리 하에 있는 경우, 이를 철거하거나 활용하는 데 법적 제약이 따릅니다.

지상권의 존속기간은 일반적으로 30년이며, 당사자 합의에 따라 연장될 수 있습니다. 이처럼 장기적인 권리이기 때문에 투자 목적의 토지에 지상권이 있다면 수익성이 크게 떨어질 수 있습니다.

2. 지역권이란? – 특정 목적을 위한 ‘제한적 권리’

지역권은 민법 제291조에 따라 자신의 토지를 편리하게 사용하기 위해 타인의 토지를 일정 부분 사용할 수 있는 권리입니다.

지역권의 대표적인 예:

• 통행 지역권: 도로에 접하지 않은 내 토지를 사용하기 위해 타인의 인접 토지를 이용 통행하는 권리
• 수도 지역권: 내 토지의 상수도, 하수도 관을 사용하기 위해 타인의 토지를 통해 지나게 하는 권리
• 전선 지역권: 내 토지의 전기선, 통신선을 사용하기 위해 타인의 땅에 설치하는 경우 등

위의 내용처럼 지역권은 그 목적이 제한되어 있고, 사용 범위 또한 매우 구체적입니다. 경매 투자자 관점에서는, 지역권이 있는 부동산을 낙찰받더라도 활용상의 문제는 제한적입니다.

물론 일부 상업용지나 개발용지에서는 문제가 될 수 있지만, 일반적인 주거용지에서는 지상권에 비해 부담이 적은 권리입니다.

3. 지상권 vs 지역권 – 경매투자에서 더 위험한 권리는?

이제 결론적으로 어떤 권리가 경매 투자자에게 더 위험한지를 판단해 보겠습니다.

• 영향력: 지상권은 토지 전체에 미치는 영향을 미칩니다. 반면 지역권은 전체 토지에서 일부 구역에 한정됩니다.
• 지속성: 지상권은 일반적으로 30년 이상 지속되며, 지역권은 조건에 따라 단기적일 때도 있을 수도 있습니다.
• 법적 분쟁 가능성: 지상권은 건물철거, 또 그에 따른 보상 문제로 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 그에 비해 지역권은 갈등이 적은 편입니다.

따라서 경매 투자에서는 지상권이 설정된 토지가 지역권보다 훨씬 더 큰 리스크를 안고 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 지역권이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 일부 지역권은 부동산 가치를 직접적으로 떨어뜨릴 수도 있으므로, 등기부등본과 현장 확인은 필수입니다.

 

결론

지상권과 지역권은 경매투자자의 입장에서는 우선 특수물건에 해당됩니다. 이 두 권리의 이름은 비슷하지만 경매 투자에서의 미치는 영향력은 천지 차이입니다. 지상권은 토지 전체에 강력한 권리로 작용해 투자 수익성과 활용도를 크게 낮추는 반면, 지역권은 특정 목적에 제한되어 있어 상대적으로 관리가 용이합니다. 따라서 초보 투자자라면 경매에 앞서 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 지상권 여부를 반드시 체크해야 합니다. 투자에서 가장 중요한 것은 ‘모르는 권리’를 ‘알고 대응하는 것’입니다. 지금부터라도 하나하나 공부하며 실전 감각을 쌓아가 보시면 좋겠습니다.