지방 '악성 미분양' 급증, 수도권과의 양극화 심화

지방 미분양아파트

 

2025년 1월 말 기준, 전국의 미분양 주택은 7만 2,624 가구로 전월 대비 3.5% 증가했습니다. 특히 준공 후 미분양, 즉 '악성 미분양'은 2만 2,872 가구로 11년 3개월 만에 최고치를 기록했습니다. 지방에서는 경남, 대구, 부산 등 영남권에서 집중적으로 나타나고 있으며, 대구는 전국에서 가장 많은 준공 후 미분양을 기록하고 있습니다.

이로 인해 지방 건설사들은 자금난에 시달리고 있으며, 할인 분양이나 임대 전환 등의 자구책을 시도하고 있지만 효과는 제한적입니다. 반면 수도권의 경우 미분양 물량이 감소하며 대조적인 모습을 보이고 있습니다.

악성 미분양 증가의 원인

악성 미분양이 증가하는 요소에는 여러가지 원인이 있겠지만, 대표적으로 아래와 같이

• 지방 인구 감소와 경기 침체에 따른 수요 급감
• 건축 원가 상승으로 인한 분양가 상승
• 금융 규제 강화로 인한 대출 접근성 악화
• 정부의 지방 미분양 해소 대책 부재

등의 문제가 심화되고 있기 때문일 것입니다.

수도권과의 양극화 심화

반면 수도권의 미분양 주택은 2025년 1월 기준 1만 6,528 가구로, 전월 대비 6.1% 감소했습니다. 서울, 경기, 인천 등 주요 지역은 공급이 줄어들며 매수 심리가 유지되고 있으며, 신규 분양 아파트들도 비교적 빠르게 소진되고 있습니다.

이로 인해 수도권은 안정적이고, 지방은 불안정한 구조가 고착화되고 있는 것으로 보입니다.

실수요자는 기회일까, 리스크일까?

지방의 미분양 아파트는 가격이 낮아 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 준공 후 미분양 아파트는 대부분 입지 불리, 인프라 부족, 수요 부진 등의 한계를 가지기 때문에 장기적인 가치 상승을 기대하기 어려운 경우가 많습니다.

따라서 실수요자들은 해당 지역의 인구 흐름, 산업 계획, 교통망 확장 여부 등을 면밀히 검토하고 신중한 결정이 필요할 때입니다.

지방 미분양 해소를 위한 정책적 대응 필요

지방의 악성 미분양은 단순한 시장 문제가 아니라 지역 경제 전반에 악영향을 줄 수 있는 위험 요인입니다. 정부는 조속히 정책적 개입에 나서야 하며, 임대 전환, 금융 지원, 세제 혜택 등 다각도의 접근이 필요합니다.

또한 실수요자와 투자자들은 리스크를 정확히 인식하고 지역별 양극화를 고려한 전략적 접근이 필요할 것입니다.