반응형 경.공매 노트59 유찰된 경매물건, 언제 입찰해야 유리할까? 부동산 경매에 처음 도전하는 사람들에게 '유찰'이라는 단어는 낯설게 들릴 수 있습니다. 그러나 실전에서는 낙찰보다 유찰이 더 자주 발생합니다. 경매 물건에 입찰자가 아무도 없거나, 혹은 단독입찰을 했지만 입찰표기 오류, 입찰가 오기 등으로 인해 해당 경매는 유찰되고, 그럼 다음 회차에서 최저입찰가는 낮아집니다. 이런 구조를 잘 이해하면, 낙찰가를 낮추는 전략적 타이밍을 찾을 수 있습니다.1. 유찰이란 무엇인가?법원 경매에서는 감정평가금액을 기준으로 최초 최저입찰가가 정해집니다. 하지만 입찰자가 한 명도 없거나, 단독입찰을 했지만 입찰표기 오류, 입찰가 오기 등으로 인해 해당 경매가 유찰됩니다. 유찰된 경매물건은 통상적으로 20%~30%씩 법원마다 다르게 적용하여 최저입찰가를 인하되어 다음 기일에 다시 진.. 2025. 6. 10. 경매 수익률 계산법 – 낙찰가, 취득세, 명도비용까지 실전 공식 경매 투자는 일반 부동산 매매보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 단순히 싸게 낙찰받았다고 해서 무조건 성공적인 투자가 되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 실제로 얼마를 벌 수 있는지, 즉 '수익률'입니다.특히 초보자들은 단순한 시세차익만 계산하다가 실제로는 손해를 보기도 합니다. 왜냐하면 낙찰가 외에도 취득세, 명도비용, 대출이자, 수리비 등 다양한 비용이 추가되기 때문입니다. 오늘은 이런 요소들을 모두 반영해 실전에서 바로 적용할 수 있는 경매 수익률 계산법을 알려드릴게요.기본 수익률 계산 공식 이해하기경매에서 수익률을 계산하는 가장 기본 공식은 다음과 같습니다.수익률(%) = (매각금액 - 총 투자금액) / 총 투자금액 × 100이 공식에서 핵심은 ‘총 투자금액’을 .. 2025. 5. 31. 경매입찰 보증금, 준비부터 반환까지 총정리 경매 투자자 여러분들이 경매 입찰에 참여하려면 반드시 준비해야 할 것이 있습니다. 바로 ‘입찰보증금’입니다. 이 보증금은 단순한 예약금이 아니라, 입찰자의 진정성과 책임을 담보하기 위한 중요한 제도입니다. 입찰보증금 제도를 제대로 이해하지 못하면 낙찰 기회는커녕 자칫 보증금까지 잃을 수 있습니다.이번 글에서는 입찰보증금이 무엇인지, 어떻게 계산되고 납부하며, 낙찰 실패나 포기 시에는 어떻게 반환받는지까지 A부터 Z까지 총정리해드립니다. 실전에서 자주 묻는 사례도 함께 다루니 끝까지 읽어보세요.입찰보증금이란? 금액 계산 방식과 법적 근거입찰보증금은 법원 경매 또는 공매 절차에 참여하기 위해 입찰자가 납부해야 하는 보증금입니다. 이는 입찰자의 '진정성 있는 참여'를 담보하기 위한 장치로, 입찰 후 낙찰자 미.. 2025. 5. 19. 경매와 공매의 차이점과 각 장점과 단점은? 부동산 투자에 관심이 있다면 ‘경매’와 ‘공매’라는 용어를 들어봤을 것입니다. 두 제도 모두 채무자의 자산을 매각해 채권자의 권리를 보장하는 절차이지만, 진행 기관, 법적 절차, 입찰 방식 등에서 중요한 차이가 존재합니다.이번 글에서는 부동산 경매와 공매의 차이점을 구조적으로 비교하고, 각 방식의 장점과 단점을 정리해 투자자 입장에서 어떤 전략으로 접근하면 좋은지 알려 드리겠습니다.경매와 공매의 법적 차이와 주체 구분경매는 민사집행법에 근거한 법원 주도의 집행 절차입니다. 채권자가 법원에 강제집행을 신청하면 법원이 사건을 배당하고, 경매개시결정을 통해 절차가 시작됩니다. 일반적으로 금융기관, 개인채권자 등이 주로 경매를 신청합니다.반면 공매는 국세징수법, 지방세징수법, 한국자산관리공사법 등에 따라 행정기.. 2025. 5. 16. 경매 물건 권리분석, 초보자를 위한 기본 프레임워크 부동산 경매에 관심을 가진 초보 투자자들께서 처음 부동산 경매를 공부를 시작하게 되면 가장 큰 어려움으로 다가오는 것이 바로 경매 권리분석일 것입니다. 어디에서부터 어떻게 분석을 해야 위험 요소들을 찾고 또 해결할 수 있나에 대한 어려움이죠.부동산 경매 투자는 자산을 불릴 수 있는 좋은 기회이지만, 그만큼 위험 요소도 많습니다. 특히 가장 핵심이 되는 분석 중 하나가 ‘권리분석’입니다. 권리분석은 단순히 서류상 권리만 파악하는 것이 아니라, 해당 권리가 실제로 어떤 법적 영향력을 가지며 낙찰 이후 어떤 부담이나 책임이 이어질지를 예측하는 작업입니다.초보자에게 권리분석은 복잡한 용어와 복잡한 권리관계로 인해 어려운 장벽처럼 느껴지지만, 일정한 흐름과 기준을 세워두면 누구나 체계적으로 분석할 수 있습니다. .. 2025. 5. 15. 경매 물건 현황조사서 제대로 읽는 방법 부동산 경매에서 현황조사서는 입찰 전에 반드시 꼼꼼히 읽어야 할 핵심 문서 중 하나입니다. 법원이 지정한 집행관이 부동산을 직접 방문해 점유자, 사용 용도, 임대차 여부 등을 조사한 이 문서는, 경매 물건의 실제 상태와 위험 요소를 파악하는 데 결정적인 역할을 합니다.하지만 많은 초보자들은 현황조사서를 제대로 해석하지 못하고, 단지 “임차인 있음” 또는 “점유자 불명”이라는 단어에 위축되어 입찰을 포기하곤 합니다. 반대로 일부 경매 고수들은 이 문서를 날카롭게 분석해 예상치 못한 수익을 창출하죠.이번 글에서는 현황조사서의 기본 구조, 읽을 때 반드시 체크해야 할 항목, 실전 해석 시 주의할 점까지 상세히 알려 드리겠습니다. 특히 명도나 대항력, 배당순위와 연관된 중요 정보들이 어떻게 숨어 있는지 사례를 .. 2025. 5. 13. 이전 1 2 3 4 ··· 10 다음
