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경.공매 노트57

배당순위, 임차인과 근저당 어떻게 정해질까요? 우리는 법원경매를 하다 보면 반드시 알아야 하는 것이 있는데요. 그것은 임차인과 근저당의 배당순위입니다. 처음 경매 공부를 하시는 경우에 이런 부분을 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 또 임차인의 대항력과 우선변제권의 개념을 헷갈려하시는 경우도 많고 확정일자만 받으면 우선변제권이 생기거나 법원에서 알아서 배당에 참여시켜 주는 것으로 오해하시는 경우도 있습니다.경매투자자든 임차인이든 누구나 알아두면 좋은 내용으로 임차인의 정확한 권리분석을 할 수 있는 기본내용입니다.여기서는 초보자들이 많이 오해하시는 내용을 이해하기 쉽게 알려 드리겠습니다.1. 임차인의 대항력임차인의 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차계약기간 동안은 그 집에서 거주할 수 있는 권리이며 계약이 종료되었다면 종료시점에 집주인으로부터 보증금 전액을 .. 2025. 4. 21.
안전한 경매물건과 위험한 경매물건 정확하게 분석하자. 우리는 지금 경제상황과 정치상황이 아주 어려운 시기를 지나고 있습니다. 거기에 각종 미디어가 넘쳐남에 따라 법원경매라는 부동산 투자 부분의 광풍이 불어 많은 예비 경매투자자들이 경매시장으로 들어오고 계십니다. 남녀노소 가리지 않고 특히 20~30대 젊은 청년층의 투자자가 많이 늘어나고 있습니다.경매 투자를 시작하시는 분들이 가장 많이 하고 중요하게 생각해야 하는 질문은 “어떤 물건을 낙찰받아야 하나요?”보다, “어떤 물건은 피해야 하나요?”일지도 모릅니다. 이처럼 경매는 저렴한 가격으로 부동산을 얻을 수 있는 기회이기도 하지만, 동시에 복잡한 권리관계나 점유 문제 등으로 인해 예기치 않은 투자리스크를 안을 수도 있습니다. 오늘은 초보자도 쉽게 구별할 수 있도록 ‘안전한 경매물건’과 ‘위험한 경매물건’을 .. 2025. 4. 20.
경매 초보가 반드시 피해야 할 물건 3인방 경매에서 가끔 보면 경매투자자가 낙찰을 받았으나 잔금을 미납하여 재매각건으로 다시 나오는 경우를 종종 보실 수가 있습니다. 그럼 낙찰을 받았음에도 왜 낙찰자는 미납을 하는 걸까요? 그 이유에는 여러 가지가 존재합니다.경매 투자에 입문한 초보 입찰자라면 수익성 있는 물건을 찾는 데만 집중하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 경매에서 ‘무엇을 피해야 하는지’부터 아는 것이 더 중요합니다. 잘못된 물건에 손을 대면 낙찰이 문제가 아니라 정말 예기치 못한 ‘손해’가 시작되는 셈이죠. 이번 글에서는 경매 초보자가 특히 피해야 할 3가지 유형의 경매물건, 즉 지분물건, 건물만 매각되는 대지권 없는 물건, 그리고 토지만 매각되고 건물은 제외되는 위험한 경매물건에 대해 사례와 함께 구체적으로 알아 보겠습니다.1. 지분물건 .. 2025. 4. 19.
낙찰자는 임차인에게 명도확인서를 언제 줘야하나? 부동산이 경매로 넘어가는 경우 대부분의 임차인은 법원에 권리신고 및 배당요구를 하게 됩니다. 경매 시 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 법원은 배당요구를 한 임차인을 포함하여 배당신청을 한 채권자들에게 돈을 나눠줄 배당기일을 정하게 됩니다. 그러면 당연히 임차인은 배당받기 위해 법원을 찾아가게 됩니다.이때 법원에서 임차인에게 확인을 하는 내용이 있습니다. 바로 낙찰자에게 집을 비워주었는지를 확인합니다.이것을 증명해야만 법원은 비로소 임차인에게 배당할 금액을 지불하게 됩니다. 임차인이 법원에 제출해야 하는 증거가 바로 명도확인서입니다. 부동산 경매에서 명도확인서는 낙찰자가 임차인에게 넘겨주는 서류로 임차인이 낙찰자에게 해당 부동산을 명도 하였음을 증명해 주는 서류라고 보시면 됩니다. 오늘은 이 명도확인서에 대.. 2025. 4. 17.
지상권 vs 지역권 경매투자에서 뭐가 더 위험할까? 우리는 부동산 경매를 시작하여 많은 경매물건들을 검토하다 보면 일반물건과 특수물건들을 보게 될 것입니다. 초보투자자들이 부동산 경매에서 처음 접하는 특수물건 중에 가장 혼란스러워하는 것 중 하나가 ‘지상권’과 ‘지역권’의 차이입니다. 두 가지 권리 모두 토지의 사용과 관련된 권리이지만, 그 법적 효력과 그에 따른 투자 위험도는 크게 다릅니다. 특히 경매 투자에서는 이 두 권리가 어떤 영향을 미치는지 정확히 파악해야, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 여기에서는 부동산 전문가의 시각에서 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 지상권과 지역권의 차이, 경매 투자 시 주의할 점, 그리고 더 위험한 권리는 무엇인지 상세하게 알려 드리겠습니다.1. 지상권이란? – 토지 위에 머무를 수 있는 ‘강한 권.. 2025. 4. 17.
지상권 법적 정의와 경매 투자 시 유의사항 법원경매에서 경매물건은 정말 다양하게 나옵니다. 아파트, 빌라, 상가, 사무실, 다가구, 토지 등 정말 다양한 부동산 경매물건이 나옵니다. 부동산 경매에 입문한 많은 초보 투자자들이 가장 어렵게 느끼는 물건 중 하나가 바로 토지경매이고 토지경매에서 어려운 권리분석 중 하나가 ‘지상권’입니다. 지상권은 토지 사용 권리와 직결되어 있어 경매물건의 가치에 가장 영향을 미치기 때문에 정확한 이해를 해야만 합니다. 이번 글에서는 지상권의 개념에서부터 실제 경매 투자 시 주의할 점까지, 초보 투자자도 이해할 수 있도록 쉽게 알려 드리겠습니다.1. 지상권이란?지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물, 기타 공작물(담, 광고탑 등) 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리입니다.이때 지상권은 토지의 위뿐만.. 2025. 4. 16.

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